آخرین اصلاحات طرح مالیات بر خانه‌های خالی نشان می‌دهد که برای مالیات خانه‌ای خالی با متراژ 100 متری در سال 1400، ماهیانه 450 هزار تومان خواهد بود، اگرچه این طرح بعد از گذشت حدود 5 ماه در حال نزدیک شدن به اجراست اما همچنان تردیدهایی در مورد اثرگذاری آن مطرح است.علاوه بر اثر گذاری، اجرای درست این طرح با وجود مشکلاتی که در زمینه آمار و همین‌طور وصول مالیات در کشور وجود دارد هم با تردید روبه‌روست.

افزایش سرسام‌آور نرخ اجاره بهای مسکن در سال 1399 که حتی در مواردی از رشد 100 درصدی هم فراتر رفت، سبب شد که در تابستان سال جاری نمایندگان مجلس طرح مالیات بر خانه‌های خالی را مطرح کنند. دو فوریت طرح مالیات بر خانه‌های خالی ۲۲ تیرماه  در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از انجام اصلاحاتی  در 26  آذرماه به تصویب شورای نگهبان رسید.

برای اجرایی شدن این قانون وزارت راه‌و‌شهرسازی مکلف شده است که حداکثر تا یک‌ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان برقراری پیوند میان کد‌ملی اشخاص (یا کد شناسایی اتباع غیرایرانی) و کد‌پستی واحدهای مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان را به‌صورت خوداظهاری برای تمامی املاک (اعم از دارای سند رسمی، عادی و وکالتی) فراهم کند و همزمان تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مکلف هستند ظرف دو ماه، اطلاعات کد‌ملی خود و کد‌پستی واحد مسکونی را همراه بارگذاری اسناد ملکی یا اجاره‌ای یا… در این سامانه وارد کنند تا مشمول مالیات بر خانه‌خالی نشود.

 تاکنون هم وزارت راه‌و‌شهرسازی از شناسایی یک و نیم میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه خبر داده است. تلاش برای به ثمر رسیدن این طرح در حالی در حال انجام است که در میان کارشناسان و متخصصان بر سر تاثیرگذاری این طرح اختلاف نظرهایی وجود دارد.

مالیات خانه‌های خالی چقدر است؟

براساس آخرین اصلاحات انجام شده، مالیات خانه‌ای خالی با متراژ 100 متری در سال 1400، ماهیانه 450 هزار تومان خواهد بود. به گزارش تسنیم، بر اساس اصلاحیه جدید ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم شروطی برای وصول مالیات از خانه‌های خالی در نظر گرفته‌شده است. شرایط شمول مالیات شدن خانه‌های خالی به این شرح است.

خانه‌خالی در شهر بالای یک‌صد‌هزار نفر جمعیت باشد، به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه‌خالی شناسایی شود، در یک سال مالیاتی (سال شمسی‌) 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، محاسبه مالیات به ازای هر ماه (بیش از زمان مذکور – 120 روز ) خواهد بود، اگر خانه‌خالی نوساز باشد پس از 12 ماه + 120 روز و اگر از طرح‌ها و پروژه‌های انبوه‌سازی باشد پس از 18 ماه + 120 روز، مشمول مالیات خواهد بود، مبنای مالیات خانه‌خالی ، مالیات بر درآمد اجاره موضوع ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود، اشخاصی که دارای بیش از 5 خانه‌خالی در یک سال مالیاتی (سال شمسی) باشند ، مشمول مالیات 2 برابری خواهند بود، در صورت تغییر مالکیت به صورت رسمی، مهلت 120 روزه برای مالک جدید جاری خواهد بود. در ادامه همچنین چگونگی محاسبه مالیات بر خانه‌خالی برابر آنچه در اصلاحیه اخیر ماده 54 مکرر آمده قابل مشاهده است.

  ارزش اجاری مورد محاسبه برای هر متر مربع واحد مسکونی واقع در یک بلوک مندرج در دفترچه ارزش اجاری املاک موضوع ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم برای سال 1400 مبلغ 40 هزار تومان است.

اگر متراژ مفید خانه خالی ، 100 متر بوده باشد ارزش اجاری مقرر برای یک ماه، 4 میلیون تومان خواهد بود. که از این مبلغ، 25 درصد استهلاک کسر می‌شود که می‌شود سه میلیون تومان، و مالیات آن به نرخ ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم 450 هزار تومان برای یک ماه محاسبه می‌شود.

حال اگر این خانه پس از ایام امتیازی مقرر در ماده 54 مکرر اصلاحی ( 120 روز ) برای یک ماه خالی بماند، شش برابرِ 450 هزار تومان ، یعنی دو میلیون و 700 هزار تومان باید مالیات خانه‌خالی یک ماه را بپردازد که برای یک سال خالی ماندن ( 12 ماه ) ، سی و دو میلیون و 400 هزار تومان محاسبه می‌شود.

اگر این خالی ماندن برای سال دوم هم ادامه داشته ، در فرض ثابت ماندن ارزش اجاری ( همان متری 40 هزار تومان ) برای سال 1401 ، 12 برابرِ 450 هزار تومان یعنی پنج میلیون و 400 هزار تومان برای هر ماه باید مالیات خانه‌خالی پرداخت شود که برای یک سال شصت و چهار میلیون و 800 هزار تومان محاسبه می‌شود.

و اگر این خالی ماندن برای سال سوم هم ادامه داشته ، مالیات اجاره با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری ( همان متری 40 هزار تومان ) برای سال 1402 ، 18 برابرِ 450 هزار تومان یعنی هشت میلیون و 100 هزار تومان برای هر ماه باید مالیات خانه‌خالی پرداخته شود که برای یک سال نود و هفت میلیون و 200 هزار تومان . محاسبه می‌شود.

ریشه خالی ماندن خانه‌ها جای دیگری است

علی آخرتی، کنشگر حوزه شهر در گفت‌وگو با «پیام‌ما» در مورد این‌که طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند بر کنترل افزایش قیمت اجاره بها موثر باشد یا خیر مساله را ریشه‌ای تر دانست و از این طرح همانند یک مسکن موقت نام برد «مهم‌ترین مساله پاسخ به این سوال است که چرا یک مالک به جای آن‌که بخواهد از خانه‌اش درآمد ماهیانه چند میلیون تومانی یا چند صد هزار تومانی داشته باشد ترجیح می‌دهد که آن را خالی بگذارد؟»

به گفته آخرتی  نرخ رشد قیمت زمین و مسکن در تمام این سال‌ها بیشتر از تورم بوده‌ است: «در این شرایط اگر کسی زمینی بخرد و حتی آن را نسازد، به  سود اصلی دست پیدا می‌کند و نیاز نیست که  زمین را بسازد و اجاره بدهد یا این‌که  اگر زمین را بسازد و آن را خالی نگه دارد سود بیشتری خواهد داشت. اصل و ریشه ماجرا در این بحث است.»

او همچنین بررسی وضعیت خانه‌های خالی را در تاثیر گذاری این طرح موثر دانست و گفت:«مساله دیگر این است که باید مشخص شود که خانه‌های خالی چه متراژی دارند و در کدام مناطق شهرها هستند، آیا مثلا خانه‌های 300 متری در شمال شهر هستند؟ اگر فرض را بر این بگیریم که مالکان حاضر شوند خانه‌های خالی‌شان را اجاره دهند، باید مشخص شود چه کسانی می‌توانند این خانه‌ها را اجاره کنند و مشکل بی‌خانه بودن چه قشری با این طرح حل می‌شود؟

در مجموع بحث مالیات از طرف بسیاری از متخصصان مطرح شد اما این مساله می‌تواند راه‌حلی مقطعی و اورژانسی باشد و حتی اجرای موفق آن در همین حد هم مشروط  بر این است که شناسایی خانه‌های خالی درست و با دقت و با مکانیزم مناسبی انجام شود و پس از آن هم در اجرای این طرح مشکلی پیش نیاید، برای نمونه افراد مشمول با استفاده از رانت و دست‌یابی به عناصر  قدرت نتوانند از اجرای این قانون شانه خالی کنند. من به اجرای درست این طرح چندان خوشبین نیستم.»

آخرتی ادامه داد:« ما با با سرعت چشمگیر افزایش نرخ اجاره نشینی،افرادی که از شهرها به پیرامون آن‌ها طرد می‌شوند و افزایش نرخ اجاره‌نشینی در سکونت‌گاه‌های غیررسمی رو به رو هستیم، با این مساله چه می‌شود کرد؟ در واقع ما با مفاهیمی مانند حقوق مالکانه روبرو هستیم . 

چه کسی از حقوق مالکانه افراد طرد شده حفاظت می‌کند؟ این طرح به این حقوق و مناسبات نابرابر مالک و مستاجر نگاهی دارد بنابراین نمی‌تواند به صورت ریشه‌ای تغییری در بازار اجاره مسکن ایجاد کند.

 تا وقتی نوع نگاه عوض نشود و مسکن  به عنوان یک حق در نظر رفته نشود مشکلات مستاجران حل نمی‌شود و این طرح دردی از این بیماری وخیم کم نمی‌کند.»

او بر دو راه‌حل مهم برای تغییر مناسبات نابرابر میان مالک و مستاجر می‌کند:«با اجرای طرح مالیات بر خانه‌های‌خالی همچنان عده‌ای وارد چرخه مناسبات نابرابر مالک و مستاجر می‌شوند. در حالی که بسیاری از دیگر کشورها از الگوهایی برای از بین بردن این مناسبات استفاده کرده‌اند برای نمونه در بسیاری کشورها اجاره‌ها طولانی مدت یا بی زمان است.

 یک ساله بودن قراردادها قدرت را در خدمت مالک در می‌آورد و مستاجر ناچار است که یا خانه را تخلیه کند و یا به افزایش اجاره بها تن بدهد. از سوی دیگر ایجاد تشکلی برای اجاره‌نشین‌ها  ضروری است. این تشکل‌‍ها می‌توانند حقوق اجاره نشینان را نمایندگی کنند، در مورد بهبود وضعیت بازار اجاره خانه چانه‌زنی کنند و صدای مستاجران برای بهبود وضعیت آن‌ها باشند.»