«طرح الحاق ۷ تبصره به ماده ۷ اساسنامۀ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بابت تسهیل روند ساخت‌وساز روستایی برای بومیان روستا و حمایت از دولت با هدف تحقق ساخت یک میلیون مسکن در ســال که یک‌فوریت آن در تاریخ ۲۸ مهر ۱۴۰۲ اعلام وصول شد، مرداد امسال با تغییراتی از سوی کمیسیون عمران به طرح الحاق ۵ تبصره به ماده ۷ قانون اساسنامۀ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تغییر نام پیدا کرد. از عنوان، مقدمۀ توجیهی و مفاد طرح چنین به‌نظر می‌رسد که دغدغۀ اصلی طراحان، تأمین نیاز به ساخت مسکن در روستاهاست. درحالی‌که بنابه نظر بسیاری از کارشناسان موضوع، نیاز روستاییان به مسکن نیست، بلکه تحقق شعار ساخت یک میلیون مسکن در سال هدف اصلی این طرح است که از سوی حامیان دولت در مجلس شورای اسلامی پیگیری می‌شود. براساس آنچه در  این طرح و به‌عنوان سازوکار اجرایی عنوان شده است، به مالکانی که در طرح هادی مصوب، برای اراضی و املاک آنها کاربری عمومی، نظیر آموزشی، بهداشتی، فضای سبز و مانند آن تعریف شده است، اجازه داده می‌شود درصورت عدم اقدام دستگاه اجرایی مربوطه برای خرید و تملک زمین موردنظر از مالک و احداث کاربری مقررشده طی بازۀ زمانی ۱۸ماهه، درخواستی مبنی‌بر تغییر کاربری زمین موردنظر به مسکونی به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ارائه دهند. کمیتۀ تصویب‌کنندۀ طرح هادی روستایی نیز مکلف شده است، درصورت احراز شروط موردنظر، نسبت به تغییر کاربری زمین یا ملک در حد نصاب تفکیک قطعات مسکونی اقدام کند.

 

خانه‌های خالی بلااستفاده

مرکز پژوهش‌های مجلس اما با استناد به آمار، این طرح را زیر سؤال برده است. این گزارش رشد منفی جمعیت مطلق و نسبی مناطق روستایی طی دهه‌های گذشته و آتی را یادآوری کرده و  گفته است: «اساساً نیاز به تقاضای جدید برای ساخت مسکن در تمامی روستاهای کشور محتمل نیست؛ مگر در برخی روستاهای مرکزی و مجاور که مربوط به تقاضاهایی برای ساخت خانۀ دوم است.»

 

در قانون جهش تولید مسکن، که در سال ۱۴۰۰ به تصویب رسید با اصلاحات بعدی، احکامی دربارۀ ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور که ۲۰۰ هزار آن مربوط به مناطق روستایی بود، پیش‌بینی شده است. در این قانون نحوۀ تأمین زمین و منابع مالی و شرایط و صلاحیت‌های واگذاری تا حدودی مشخص شده بود. علاوه.براین، در موادی از قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضۀ مسکن که ۱۵ سال پیش به تصویب رسید، احکامی برای توسعۀ مسکن در مناطق روستایی به‌ویژه از طریق نوسازی و بازسازی سالیانه حداقل ۲۰۰هزار واحد مسکونی، پیش‌بینی شده است.

 

تهدید امنیت غذایی

مرکز پژوهش‌های مجلس در این مطالعه عنوان می‌کند که در برنامۀ هفتم توسعه نیز بخش مستقلی برای «مسکن روستایی» در نظر گرفته شده و احکامی در این راستا آمده است : «بنابراین، ارائۀ طرح جدید برای افزایش بی‌رویه و غیرکارشناسی کاربری‌های مسکونی در سطح روستاها، چندان لازم و منطقی به‌نظر نمی‌رسد. به‌عبارتی این‌گونه پیشنهادها که ناظر بر افزایش بی‌حدوحصر کاربری‌های مسکونی در نقاط روستایی است، بیشتر برآمده از نگاه شهرگونه به روستاها و ترویج شهری‌گرایی مناطق روستایی است. درحالی‌که مناطق روستایی خلاف مناطق شهری که کارکرد  مصرف‌گرایی دارند، به‌سبب برخورداری از اراضی کشاورزی در داخل محدوده و پیرامون خود، کانون تولید و ارزش‌آفرینی کشور تلقی می‌شوند و نقش راهبردی در تضمین امنیت غذایی و کاهش وابستگی به کشورهای خارجی در تأمین نیازهای غذایی اساسی برعهده دارند. درصورت گسترش تغییر کاربری اراضی فاقد کاربری مسکونی به کاربری مسکونی که عمدتاً اراضی کشاورزی را شامل می‌شود، روستاها ماهیت تولیدی خود را از دست خواهند داد که نتیجۀ آن تهدید خودکفایی و امنیت غذایی کشور است. قابل‌توجه است که در برخی از روستاهای کشــور کماکان در توزیع خدمات و امکانات عمومی و رفاهی نظیر بهداشت و درمان و آموزش‌وپرورش، نابرابری‌ها و تبعیض‌های زیادی بین شهر و روستا وجود دارد که با وجود این، در طرح مصوب اجازۀ تغییر کاربری‌های عمومی به مسکونی صادر شده است.

 

تسری به شهرها

گفتۀ این گزارش در مورد امکان تسری تغییر کاربری روستاها به شهرها و شهرک‌ها را «سیدمجتبی سیدموسوی»، کارشناس امور اراضی، نیز تأیید می‌کند. او به «پیام ما» می‌گوید این مصوبه نه‌تنها می‌تواند سرانه‌های عمومی، یعنی خدماتی، آموزشی، ورزشی، بهداشتی و درمانی را در روستاها به‌شدت کاهش دهد و تا مرز فقر پایین بیاورد، بلکه می‌تواند امکان گسترده‌ای از تغییر کاربری در اراضی کشور به‌وجود آورد. قوانین سختگیرانه‌ای در بخش‌های مختلف در مورد امکان تغییر کاربری اراضی به کاربری عمومی و کشاورزی وجود دارد. با وجود این قوانین سختگیرانه، اما آمار و ارقام گویایی از بین رفتن زمین‌های کشور، نه در بخش کشاورزی بلکه در بخش عمومی، به‌نفع مسکونی است و این قانون می‌تواند آن را تشدید کند. درحقیقت، به‌‌نوعی همۀ تغییر کاربری‌هایی را که پیشتر غیرقانونی و غیرمجاز خوانده می‌شد، مجاز اعلام کند. بنابراین کنترل آن دیگر به‌وسیلۀ ابزارهای فعلی ممکن نخواهد بود.» 

 

لذا اگرچه حفظ و تضمین حقوق مالکانۀ اشخاص امر الزم و پذیرفتنی است، ولی صدور قاعدۀ عام و یک‌جانبه برای تغییر و تبدیل اراضی و املاک با کاربری عمومی به ساخت مسکن در روستاها، منطقی و شدنی نیست، چراکه این روند تقویت پدیدۀ مهاجرت‌های بی‌رویۀ روستا-شهری را در پی دارد؛ امری که تاکنون رواج داشته است. تضعیف زیست‌پذیری روستاها و نهایتاً نابرابری‌ها و تبعیض‌های موجود بین نقاط شهری و روستایی در برخورداری از فرصت‌های شغلی و امکانات مذکور موجب گسیل جمعیت روستایی به شهرها و کلانشهرها شده است. طرح پیشنهادی به‌شکل فعلی روند مذکور را تشدید می‌کند. به‌بیانی دیگر باید سازوکارهای مناسبی به‌منظور تقویت تأمین مالی دســتگاه‌های اجرایی به‌منظور خرید، تملک و احداث کاربری‌های عمومی در روستاها اندیشیده شود. همچنین می‌توان کاربری‌های تعریف شده در مناطق روستایی را به انواع حیاتی، ضروری و مهم تقسیم‌بندی نمود و بر این اساس در خصوص صدور مجوز تغییر کاربری به مسکونی تصمیم‌گیری کرد.»

 

فقط تحقق وعده مهم است

بخش دیگری از این گزارش هم نگاهی به فرآیند طرح‌های هادی روستایی دارد و آن را دارای ایراد قلمداد می‌کند: «فرایند تهیۀ طرح‌های هادی روستایی و تعیین کاربری اراضی و املاک توسط شرکت‌های مهندسین مشاور با اشکالاتی نیز همراه است و عده‌ای بر این باور هستند که بیشتر کاربری‌های عمومی بدون اطلاع و جلب رضایت مالکان، در اراضی آنها جانمایی می‌شود و همین امر در به سرانجام نرسیدن احداث کاربری‌های عمومی مصوب دخیل است. البته برای تصمیم‌گیری برای تغییر کاربری اراضی و املاک با کاربری عمومی به مسکونی، اینکه کمیسیون تصویب‌کنندۀ طرح هادی روستایی تا چه حدی از صلاحیت لازم برخوردار است، موضوع مهم دیگری است که جای بحث دارد. با توجه به تعارض منافع بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در این زمینه، به‌نظر می‌رسد شورای برنامه‌ریزی و توسعۀ استان، مرجع مناسب‌تری برای این موضوع باشد. همچنین، مصوبۀ کمیسیون عمران، زمینۀ تغییر کاربری اراضی با کاربری کشاورزی به مسکونی را نیز فراهم می‌کند. این درحالی‌است که در مناطق روستایی، اهمیت اراضی با کاربری کشاورزی با توجه به نقش راهبردی آن در تأمین امنیت غذایی جامعه و حفظ و تقویت استقلال برابر با سایر کاربری‌ها نیست و نمی‌توان و نباید به‌سهولت زمینۀ تغییر کاربری اراضی کشاورزی فراهم شود.»

به‌گفتۀ او، تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی یکی از مسائلی بود که بافت و ساختار زندگی و اقتصاد بسیاری از روستاهای کشور را از بین برد و حالا مجلس و دولت در اتحادی نامیمون تلاش می‌کنند آنچه را که «چالش بزرگ روستاها» نام داشت، قانونی کنند.  

 

۱۰ هزار هکتار تغییر کاربری

استمداد از تصویب قانون جدید برای تحقق این شعار انتخاباتی پیشتر نیز اتفاق افتاده بود، سال ۱۴۰۰ نمایندگان حامی دولت سیزدهم، طرح دوفوریتی جهش تولید و تأمین  مسکن را در مجلس شورای اسلامی تصویب و پس از تأیید شورای نگهبان به دولت اعلام کردند.

این طرح درحالی از سوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی پیگیری می‌شود که بنابر آماری که آذر امسال «کاظم خاوازی»، معاون برنامه‌ریزی و اقتصادی وزیر جهادکشاورزی، اعلام کرد سالانه ۱۰ هزار هکتار تغییر کاربری اراضی در کشور انجام می‌شود.