مسئله، بحران و یا بن‌بست، به راستی کدام یک از این مفاهیم گویای وضع موجود مسکن در ایران است؟ رجوع به آمارهای مربوط به دو شاخص «زمان انتظار برای خرید مسکن» و «سهم اجاره‌بهای مسکن در سبد خانوار» از یک‌سو و همچنین بررسی تنوع و رواج بد مسکنی و واکاوی آنچه زیر پوست شهر تحت تأثیر معضلات مسکن می‌گذرد، بیانگر این مهم است که برای تشریح واقع‌بینانهٔ وضعیت مسکن در ایران امروز باید از واژهٔ «بحران» استفاده کرد؛ واژه‌ای که شوربختانه ممکن است از نیمهٔ دوم سال ۱۴۰۳ و سال‌های پس از آن دیگر برای توصیف وضع مسکن در ایران کاربردی نداشته باشد. زیرا این احتمال وجود دارد که شرایط تحت تأثیر «ریسک‌های غیراقتصادی» به‌گونه‌ای رقم بخورد که زمینه‌های تبدیل‌شدن «بحران مسکن» به «ابر بحران مسکن» فراهم شود.

 

پیش‌شرط پیش‌بینی واقع‌بینانهٔ وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۳، شناخت صحیح تأثیرگذارترین نیروی موثر بر اقتصاد کلان ایران در سال آینده است. بررسی مهم‌ترین متغیرهای اقتصاد کلان در ۴۰ سال گذشته که برخی از آنها از جمله مهم‌ترین نیروهای بیرونی موثر بر بازار مسکن نیز هستند، بیانگر این مهم است که «انتخابات ریاست جمهوری آمریکا» و احتمال پیروزی «دونالد ترامپ» در این کارزار سیاسی را باید به‌عنوان مهم‌ترین نیروی موثر بر اقتصاد و به‌‌تبع آن بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۳ و سال‌های پس از آن برشمرد.

بررسی متغیرهایی چون «تورم عمومی»، «انتظارات تورمی»، «نقدینگی»، «نرخ دلار» و… در ۴۰ سال گذشته و خاصه در مقاطع زمانی تشدید بحران‌های سیاسی میان ایران و قدرت‌های جهانی و افزایش تحریم‌های بین‌المللی تأییدی بر این ادعاست.

مسکن ۱۴۰۳ را باید تحت‌تأثیر انتخابات ریاست جمهوری امریکا در دو بخش مورد تحلیل و ارزیابی قرار داد.

1- مسکن ۱۴۰۳ قبل از انتخابات ریاست جمهوری آمریکا (فروردین تا آبان ۱۴۰۳) 

2- مسکن ۱۴۰۳ بعد از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و مشخص‌شدن پیروز انتخابات.

 

بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن تا قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و مشخص‌شدن فرد پیروز تحت‌تأثیر این پرسش بنیادین قرار دارند که «چه می‌شود؟» در چنین شرایطی سه سناریو برای بازار مسکن از سمت تقاضا می‌توان طرح کرد: نخست اینکه اگر تحت‌تأثیر نتایج نظرسنجی‌های معتبر، شواهد موجود و فضای رسانه‌ای، جمع‌بندی ایرانیان پیروزی ترامپ باشد، شاهد روشن‌شدن موتور انتظارات تورمی به‌عنوان  یکی از نیروهای بیرونی و تأثیرگذار بر بازار مسکن خواهیم بود که تحت‌تأثیر این نیرو بازار ارز نیز تحریک خواهد شد و به‌تبع شاهد افزایش هیجان خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن خواهیم بود. در نتیجهٔ بروز چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت تورم مسکن کمتر یا برابر با تورم عمومی باشد.

 

سناریوی دومی که می‌توان طرح کرد، جمع‌بندی جامعه بر پیروزی بایدن در انتخابات ریاست جمهوری امریکا است. در چنین شرایطی با توجه به بودجهٔ ۱۴۰۳ و به شرط رشد ماهانهٔ نقدینگی در اعداد ۲ درصد و کمتر از آن، با توجه به پیش‌بینی‌های صورت‌گرفته در رابطه با رشد اقتصادی ایران در سال ۱۴۰۳ و عدم بروز شوک در بازار ارز می‌توان انتظار داشت تورم مسکن کمتر از تورم عمومی باشد.

سومین و آخرین سناریوی قابل پیش‌بینی بروز و شکل‌گیری فضای برزخی در جامعه در ارتباط با انتخابات آمریکاست. بدین معنا که جامعه در رابطه با پیروزی انتخابات آمریکا دچار سردرگمی شود و با توجه به تجربهٔ زیستهٔ ایرانیان، پیش‌بینی رفتار بازیگران سایر بازارها در چنین شرایطی (نوسان‌گیری از توده در بازارهای ارز، بورس و…) قاعدتاً انتخاب سرمایه‌گذار ریز برای حفظ ارزش سرمایهٔ بازار مسکن است. از نظر مردم کوچه و بازار به‌سبب تجربه زیسته ایرانیان، بازار مسکن ریسک ندارد چرا که همواره از این بازار در بلندمدت منتفع شده‌اند.

در رابطه با تحلیل سمت عرضهٔ بازار مسکن و نوع رفتار سازندگان تا قبل از مشخص‌شدن نتیجهٔ انتخابات ریاست جمهوری آمریکا باید به‌میزان تأثیرگذاری متغیر ریسک غیراقتصادی بر میزان فعالیت سازندگان توجه داشت.

 

مروری بر میزان و حجم فعالیت سازندگان مسکن در فاصلهٔ سال‌های ۱۳۹۵ (شروع ریاست جمهوری دونالد ترامپ) تا پایان نیمهٔ اول سال 1402، بیانگر این نکته مهم است که فعالیت سازندگان بیش از آنکه تحت‌تأثیر متغیرهای درونی بازار مسکن (زمین، تورم مصالح و…)  باشد متأثر از متغیر بیرونی ریسک غیراقتصادی بوده است. به‌عنوان مثال، بعد از پایان دوران ریاست جمهوری ترامپ (نیمهٔ دوم ۱۳۹۹) با توجه به کاهش ریسک غیراقتصادی (کاهش احتمال وقوع جنگ و افزایش امیدواری نسبت به کاهش تحریم‌ها) شاهد بهبود هرچند اندک فعالیت سازندگان بودیم. پس می‌توان نتیجه گرفت با توجه به ریسک غیراقتصادی و ریسک‌ اقتصادی قابل پیش‌بینی برای سال ۱۴۰۳ تا قبل از مشخص‌شدن نتیجهٔ انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، شاهد کاهش فعالیت سازندگان (رکود ساخت‌وساز) خواهیم بود. همچنانکه مستند به رفتار گذشتهٔ عمدهٔ سازندگان در چنین شرایطی انتظار می‌رود، عمدهٔ فعالیت این بازیگران صرف تکمیل واحدهای نیمه‌تمام یا در حال ساخت می‌شود، اگرچه نباید انتظار داشت واحدهای تمام‌شده به بازار عرضه شوند، چرا که ترجیح سازندگان در شرایط این چنینی ملک‌داری است.

 

پیروزی بایدن در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا تأثیر مستقیم و بسزایی بر متغیر ریسک غیراقتصادی و از آن ره بر انتظارات تورمی به‌عنوان نیروی موثر بر بازار مسکن دارد. در چنین وضعیتی ناظر به مهم‌ترین متغیرهای بیرونی و درونی بازار مسکن که عبارتند از تورم عمومی، انتظارات تورمی، نقدینگی، نرخ دلار، هزینهٔ ساخت، زمین، عرضهٔ مسکن و.‌.. می‌توان بر اساس پاسخ‌های قابل طرح برای سه پرسش بنیادین مرتبط با وضعیت اقتصاد ایران در سال 1403 به تشریح وضعیت بازار مسکن در نیمهٔ دوم سال 1403 با شرط پیروزی بایدن پرداخت. پرسش‌های مورد اشاره عبارتند از:

1- آیا دولت منابع لازم برای استمرار سیاست‌های اقتصادی انقباضی را در اختیار دارد؟

2- آیا ایران همچنان قادر به فروش نفت در سطح فعلی خواهد بود؟

3- دولت چه راهکاری جهت تأمین کسری بودجه ۱۴۰۳ در پیش خواهد گرفت؟

با شرط عدم تشدید «تحریم‌ها» و «فروش نفت» در سطح کنونی، اگر تصمیم دولت همچون چند دههٔ گذشته جهت «تأمین کسری بودجه» از محل فعالیت چاپخانهٔ بانک مرکزی و «خلق پول بدون پشتوانه» باشد، بی‌شک با توجه به حجم کسری بودجهٔ پیش‌بینی شده و سناریوهای طرح شده برای «رشد اقتصادی» ایران در سال آینده شاهد تورم‌های بالاتر از سطوح ۴۵ خواهیم بود. همچنین این راهکار دولت (چاپ پول بدون پشتوانه) توان دولت در استمرار سیاست‌های اقتصادی انقباضی را نیز کاهش می‌دهد که در چنین شرایطی ضمن حاکمیت «رکود تورمی» بر بازار مسکن انتظار می‌رود تورم مسکن کمتر از تورم عمومی باشد.

 

 پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا ممکن است زمینه‌ساز تبدیل‌شدن بحران مسکن به ابر بحران مسکن باشد. ابر بحرانی که پیامدهای آن را در افزایش شدید زمان انتظار برای خرید مسکن، تشدید سهم اجاره‌بهای مسکن در سبد خانوار، گسترش بدمسکنی، رشد حاشیه نشینی، بروز رویدادهای امنیتی و کاهش تاب‌آوری شهرهای ایران می‌توان مشاهده کرد.

 

مهمترین عواملی که به‌واسطهٔ روی کار آمدن ترامپ زمینه‌های وقوع ابر بحران مسکن در ایران را فراهم می‌سازند عبارتند از:

۱. روشن‌شدن موتور اغلب نیروهای بیرونی و درونی موثر بر بازار مسکن که آثار سوء این نیروها در افزایش تورم مسکن، تورم اجاره‌بها و کاهش عرضهٔ مسکن هویدا خواهد شد.

۲. افزایش ناترازی بودجهٔ خانوار

۳. تشدید رکود ساخت‌وساز

۴. تأکید و تمرکز دولت بر سیاست تولید انبوه مسکن

۵. کاهش فعالیت و خروج سازندگان از بازار مسکن

 

ورود ترامپ به کاخ سفید سبب افزایش ریسک غیراقتصادی نظیر تشدید تحریم‌ها خواهد شد که در چنین شرایطی این متغیر  تأثیر مستقیمی بر بازار ارز خواهد داشت. اگر قصد ترامپ بر تکرار «تحریم‌های سخت» باشد، دور از انتظار نیست که به‌سبب کاهش فروش نفت، شاهد افزایش فعالیت چاپخانهٔ بانک مرکزی و خلق نقدینگی باشیم. در این شرایط و با توجه به میزان رشد اقتصادی قابل پیش‌بینی برای کشور در شرایط تحریمی، افزایش تورم عمومی و رشد هزینه‌های ساخت مسکن را شاهد خواهیم بود. مستند این مدعا، بررسی وضعیت اقتصاد ایران در بازهٔ زمانی خروج ترامپ از برجام تا پایان دورهٔ ریاست جمهوری او است.

 

بر اساس مطالعات «طرح جامع مسکن»، با در نظر گرفتن نیازهای انباشته و نیازهای جدید در حوزهٔ مسکن، سالانه باید ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شد و ساخت ۵۵۰ هزار واحد مسکونی نیز به‌عنوان «کف ضروری تولید مسکن جدید» اعلام شده بود. بر اساس آمارهای رسمی روند ساخت مسکن در کشور از سال ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۱، ساخت‌وسازها حدود دو سوم کف نیاز ضروری به تولید مسکن در هر سال بوده است. پرسش مهمی که می‌توان در این بخش مطرح کرد، این است که به‌راستی در شرایطی که به‌واسطهٔ حضور ترامپ در کاخ سفید و رشد انتظارات تورمی، بازار مسکن جولانگاه خریدهای سرمایه‌ای می‌شود، کسری تولید مسکن در ۱۰ سال گذشته چه تأثیری بر تورم مسکن خواهد گذاشت؟

 

اگر بپذیریم که به‌شرط پیروزی ترامپ، بازار مسکن جولانگاه خریدهای سرمایه‌ای خواهد شد، بی‌شک تأثیر چنین خریدهایی را در بازار اجاره‌بها نیز شاهد خواهیم بود، چرا که رجوع به گذشتهٔ بازار و نوع رفتار خریداران سرمایه بیانگر این واقعیت است که این بازیگران چندان تمایلی به عرضهٔ واحدهای خریداری شده به بازار اجارهٔ مسکن ندارند و لذا با توجه به رکود ۱۰ سالهٔ ساخت‌وساز مسکن و همچنین عدم تمایل خریداران سرمایه به عرضهٔ مسکن به بازار اجارهٔ مسکن و پیش‌بینی نوع رفتار موجران، دور از انتظار نیست اگر شاهد افزایش شدید سهم اجاره‌بها از سبد خانوار باشیم. (در تحلیل اجاره‌بهای ۱۴۰۳ به تشریح این مهم خواهم پرداخت.)

 

بررسی شکاف درآمد هزینهٔ خانوار در برش ۲۰ ساله (۱۳۸۱ تا ۱۴۰۱) حکایت از رشد مداوم کسری بودجهٔ خانوار طی سال‌های یاد شده دارد به‌نحوی که در مهرماه ۱۴۰۱، رئیس کمیتهٔ دستمزد شورای‌عالی کار از شکاف ۱۲ میلیون تومانی درآمد و هزینهٔ خانوار کارگری خبر داد. همچنان‌که بررسی این شاخص برای سال آینده با توجه به میزان افزایش حقوق و دستمزدهای پیش‌بینی شده در بودجهٔ ۱۴۰۳ و همچنین پیش‌بینی تورم حداقل ۴۰ درصدی برای سال آتی، از تداوم فقدان تناسب میان افزایش حقوق با سطح تورم خبر می‌دهد.

ناترازی بودجهٔ خانوار با پیروزی ترامپ بسیار بغرنج‌تر نیز خواهد شد، زیرا در شرایط رشد بالای تورم عمومی، تورم مسکن و افزایش قیمت دلار، اجارهٔ مسکن تمام هزینهٔ خانوار را می‌بلعد و شاهد شکل‌گیری مسئلهٔ «پس‌انداز منفی خانوار» خواهیم بود که تأثیر این مسئله را در ناامیدی از صاحبخانه‌شدن و تلاش حداکثری برای تأمین یا کاهش رهن مسکن در قراردادهای سال‌های آینده خواهیم دید.

تأکید و تمرکز دولت بر سیاست تولید انبوه مسکن یکی دیگر از عوامل دخیل و موثر بر تبدیل‌شدن بحران مسکن به ابر بحران مسکن در صورت پیروزی ترامپ در انتخابات آمریکا است.

 

بررسی برنامه‌های دولت‌های نهم تا سیزدهم در رابطه با مسکن، بیانگر این است که بی‌توجهی به استطاعت مالی شهروندان یکی از علل عمدهٔ انحراف سیاست مسکن‌سازی دولتی و تشدید بحران مسکن در ایران بوده است. رجوع به آخرین آمارهای مربوط به وضعیت متقاضیان و ساخت خانه‌های مسکن ملی تأییدی بر این موضوع است. بر اساس آخرین آمارهای مربوط به وضعیت متقاضیان و ساخت خانه‌های دولتی در قالب نهضت ملی مسکن از یک میلیون و ۷۰۰ هزار نفر متقاضی واجد شرایط، فقط حدود ۶۵۰ هزار نفر قسط اول آوردهٔ نقدی (۴۰ میلیون تومان) را پرداخت کرده‌اند که این آمار ناخوشایند بیانگر این است از هر سه متقاضی مسکن دولتی، دو نفر توانایی پرداخت قسط اول آورده را ندارند.

 

بی‌توجهی به استطاعت مالی شهروندان از «مسکن مهر» تا «مسکن ملی» سبب‌شده تا دلالان برندهٔ اصلی ساخت مسکن میلیونی در بیش از دو دههٔ گذشته باشند و بحران مسکن همچنان باقی باشد. اما همهٔ ماجرای تمرکز دولت بر سیاست تولید انبوه مسکن به عدم توانایی کثیری از جامعه برای ورود به این پروژه ختم نمی‌شود، چرا که در ادامهٔ روند ساخت‌وساز مسکن ملی، شاهد پیاده‌شدن عدهٔ دیگری از متقاضیان -که تعدادشان نیز کم نیست- خواهیم بود. برای تبیین هرچه بهتر این موضوع کافیست به سیر افزایش قیمت تمام‌شدهٔ ساخت طرح نهضت ملی مسکن، مستند به آمارهای ارائه‌شده از سوی مسئولان مربوطه از تاریخ ۲۱ تیر ماه ۱۴۰۰ تا ۱۹ شهریور ۱۴۰۲ دقت نظر داشته باشیم.

 

۲۱ تیرماه ۱۴۰۰، «محمود محمودزاده»، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی در مراسم افتتاح و بهره‌برداری از طرح‌های ملی این وزارتخانه، هزینهٔ ساخت هر واحد از این پروژه را متری چهار میلیون تومان و قیمت زمین را متری ۷۰۰ هزار تومان اعلام کرد. یعنی با احتساب هزینهٔ ساخت حدود پنج میلیون تومان برای هر مترمربع. بر این اساس یک واحد ۷۵ متری حدود ۳۷۵ میلیون تومان تمام می‌شد.

۱۹ شهریورماه ۱۴۰۲، «محمد جواد اسماعیلی»، مدیرعامل شرکت توسعه‌گران عمران ستاد اجرایی فرمان امام (ره) هزینهٔ ساخت واحدهایی که امسال تحویل می‌شوند را ۹۵۰ میلیون تا یک میلیارد تومان (با احتساب آوردهٔ متقاضیان و تسهیلات) اعلام کرد. به گفتهٔ او، این واحدها دارای پکیج، رادیاتور، شیرآلات و… هستند و فقط کابینت آنها کار نشده که آن هم توسط متقاضیان انجام خواهد شد.

 

آری! قیمت تمام‌شدهٔ ساخت هر مترمربع طرح نهضت ملی مسکن از ابتدا تا شهریور امسال، ۱۰۰ درصد افزایش یافته و نکتهٔ قابل توجه اینکه با توجه به پیش‌بینی تورم عمومی بالا و رشد هزینه‌های ساخت مسکن در صورت پیروزی ترامپ، آیا متقاضیانی که وارد پروژهٔ مسکن ملی شده‌اند قادر به ادامهٔ مسیر و صاحبخانه‌شدن خواهند بود؟

دولت حساب ویژه‌ای روی حضور انبوه‌سازان چینی برای پیشبرد نهضت ملی مسکن باز کرده است. با توجه به سابقهٔ چینی‌ها، این احتمال می‌رود که در صورت پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا نمی‌توان چندان امیدی به پیشبرد این پروژهٔ ملی توسط چینی‌ها داشت و این نکته یکی از دلایلی است که می‌تواند فرسایشی و ناکارآمد شدن پروژهٔ مسکن ملی را دوچندان کند. همچنان‌که این مسئله رکود ساخت‌وساز مسکن در کشور را تشدید می‌کند.

 

خروج یا کاهش فعالیت سازندگان در بازار مسکن یکی دیگر از عللی است که در صورت پیروزی ترامپ می‌تواند زمینه‌های تبدیل‌شدن بحران مسکن به ابر بحران مسکن را فراهم سازد. همان‌طور که در بخش‌های قبلی ذکر شد، فعالیت سازندگان بیش از آن‌که تحت‌تأثیر متغیرهای درونی بازار مسکن نظیر زمین، هزینه‌های ساخت و… باشد، تحت‌تأثیر متغیر بیرونی ریسک غیراقتصادی است. شوربختانه رجوع به دوران ریاست جمهوری ترامپ تأییدی بر این مدعاست و لذا کاهش ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۳ و سال‌های پس از آن در صورت پیروزی ترامپ چندان دور از انتظار نیست.

 

در پایان می‌توان فضای ابر بحران مسکن را چنین توصیف کرد: بی‌انگیزگی سازندگان و عدم وجود برنامهٔ کارآمد برای توانمندسازی و تحریک سمت تقاضای مسکن از سوی دولت سبب رکود شدید در بخش عرضه خواهد شد. به دلیل تورم عمومی و تورم بالای مسکن، سهم اجاره‌بها از سبد خانوار تحت‌تأثیر کاهش عرضهٔ مسکن به بازار اجاره چنان بالا خواهد رفت که شاهد تشدید بد مسکنی در کشور و گسترش حاشیه‌نشینی و شکل‌گیری حلبی‌آبادها در اطراف شهرها خواهیم بود. در چنین شرایطی و بر اثر تشدید شکاف درآمد و هزینهٔ خانوار، خانواده‌های فاقد مسکن امید خود برای صاحبخانه‌شدن را از دست می‌دهند که در نتیجهٔ همهٔ موارد ذکر شده کاهش تاب‌آوری خانوادهٔ ایرانی و شهرهای ایران محتمل خواهد بود.

در پایان ذکر این مهم ضروری است که راه‌حل جلوگیری از تبدیل‌شدن بحران مسکن به ابر بحران مسکن، رفع مهمترین ریسک غیرسیاسی و توانمندسازی اقتصادی جامعه است.