مدتی است که جسته‌وگریخته درباره طرح«فروش سانتی‌متری مسکن» صحبت می‌شود و قبلاً بحث«فروش متری مسکن» مطرح شده بود و به‌تازگی مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری شهر تهران اعلام کرده است که این طرح که «خانه ریز» نام دارد، عرضه آزمایشی‌اش آغاز شده و از این ماه به‌صورت گسترده و از طریق سامانه «شهرزاد» شروع می‌شود. در این طرح افراد می‌توانند چند سانتی‌متر از ملکی خریداری کنند و قیمت آن معادل میانگین کل آن ملک است و قیمت‌گذاری برای این املاک توسط کارشناس رسمی و در روز تحویل ملک انجام شده و به مزایده گذاشته می‌شود.

این طرح به‌شدت خطرناک است و خطر آن سه‌وجهی است: خطر مالی به‌عنوان یک کلاهبرداری بزرگ، خطر در حوزه اقتصاد مسکن و خطرِ تشدید فساد در شهرسازی.

خطر مالی: مین‌گذاری سانتی‌متری در بازار سرمایه

احتمالاً همه بحران مالی جهانی ۲۰۰۸-۲۰۰۷ را شنیده‌اند، اما شاید کمتر به ریشه آن توجه شده است، بحران مالی ۲۰۰۸-۲۰۰۷ ریشه در بحران مسکن سال ۲۰۰۶ و سقوط بازار رهن ثانویه آن دارد. ماجرا چه بود؟

از سال ۲۰۰۱ و پس از ترکیدن حباب «دات‌کام»، فدرال رزرو نرخ بهره را به‌شدت پایین آورد و این پول ارزان به بازار مسکن سرازیر شد. بانک‌ها برای پر کردن حجم وام، استانداردها را پایین آوردند و وام‌های «زیرپله» (Subprime) به افراد بدون درآمد و شغل دادند، زیرا می‌دانستند این وام‌ها را سریع به دیگران می‌فروشند. این وام‌های سمی وارد یک چرخه پیچیده شدند. بانک‌ها وام را به اوراق بهادار با پشتوانه رهنی (MBS) تبدیل کردند و به سرمایه‌گذاران بزرگ فروختند. سپس سرمایه‌گذاران بزرگ این MBSها را دوباره بسته‌بندی کرده و تعهدات بدهی با وثیقه (CDO) ساختند و برای پوشش ریسک، ابزاری به نام سواپ نکول اعتباری (CDS) طراحی کردند که عملاً شبیه بیمه ناموفق بودن این وام‌ها بود. در این زنجیره، همه (بانک و سرمایه‌گذار) پول درآوردند تا زمانی که قیمت مسکن متوقف شد. اندازه این بازار افسارگسیخته به حدی بود که ارزش اسمی CDSها در سال ۲۰۰۸ به بیش از ۱۰۰ تریلیون دلار رسید. در این سیستم، سرمایه‌گذاران با نسبت ۱۵ به ۱ اهرم کار می‌کردند، به این معنی که با ۱ دلار سرمایه، ۱۵ دلار معامله انجام می‌دادند. این اهرم بازدهی را در زمان صعود چندبرابر می‌کرد؛ اما در زمان سقوط هم خسارت‌ها به همین نسبت بزرگ شد و لحظه سقوط فرارسید. هنگامی که فدرال رزرو برای مهار تورم، نرخ بهره را ۱۷ برابر افزایش داد، قسط وام‌های با بهره متغیر مردم تا ۵۰ درصد جهش کرد و نرخ نکول وام‌ها در سال ۲۰۰۶ به ۲۰ درصد رسید و قیمت مسکن از اوج خود سقوط کرد. در سال ۲۰۰۷، شرکت‌های وام‌دهنده زیرپله ورشکست شدند. در 2008، MBS و CDO بی‌ارزش شدند و بزرگ‌ترین بانک‌های سرمایه‌گذاری درگیر شدند و در نهایت با فروپاشی کامل اعتماد در بازار، بانک غول‌پیکر «برادران لهمن» از پا درآمد و شاخص S&P 500 بیش از ۴۰ درصد سقوط کرد و سونامی مالی جهانی شد. خیلی وحشتناک است اما «خانه ریز» هولناک‌تر است زیرا:

الف) در بحران مالی ۲۰۰۸ اهرم از طریق وام و مشتقات مالی تأمین می‌شد و ریسک عمدتاً بر دوش بانک‌ها و سرمایه‌گذاران نهادی بود. در «خانه ریز» اهرم از طریق انتظارات تورمی مردم تأمین می‌شود. یک فرد با ۱ میلیون تومان می‌تواند وارد بازاری شود که بازیکنان اصلی آن با گردش مالی صدها میلیاردی فعال‌اند. این عدم تعادل، قدرت نقدینگی سرگردان را چندبرابر می‌کند بدون اینکه حتی یک ریال وام جدید ایجاد شود.

ب) در بحران مالی ۲۰۰۸ حداقل یک دارایی پایه (خانه فیزیکی) وجود داشت که ارزش آن توسط بازار و کارشناسان تعیین می‌شد، هرچند که اوراق مالی پیچیده آن را مبهم می‌کرد، در «خانه ریز» قیمت‌گذاری بر اساس«قیمت کارشناسی در روز تحویل» برای ملکی که هنوز ساخته نشده است صورت می‌گیرد. این یعنی فروش یک دارایی مجازی بر اساس حدس و گمان درباره قیمت آینده.

ج) ­بحران ۲۰۰۸، حباب زمانی ترکید که نرخ بهره افزایش یافت، بازار ثانویه برای اوراق وجود داشت؛ اما یکباره نقدشوندگی آن خشکید. در «خانه ریز» بازار ثانویه عملاً وجود ندارد. فروش یک «امتیاز ۰.۰۱مترمربعی ملک مشاع» در عمل غیرممکن است. این یعنی سرمایه مردم در نقدشونده‌ترین شکل خود (پول نقد) قفل می­شود.

طرح «خانه ریز» کپی ناشیانه‌ای از طرح خریدوفروش طلای دیجیتال با پلتفرم‌هایی چون میلی، ملی گلد، تکنوگلد، طلاسی، اینوی و…. است؛ اما به شکلی خطرناک‌تر. با آنکه در مورد طرح‌های خریدوفروش طلای دیجیتال توسط کارشناسان اقتصادی، هشدارهایی در مورد «خالی فروشی» و کمبود پشتوانه فیزیکی مطرح می‌شود اما «خانه ریز» ابعادی مهیب‌تر دارد:

۱- عدم قابلیت تفکیک فیزیکی: در پلتفرم‌های طلا، اصولاً امکان تحویل فیزیکی طلا (هرچند با چالش‌هایی) وجود دارد. در مقابل، «یک سانتی‌متر مسکن» به‌عنوان یک ملک مشاع، هیچ معنای فیزیکی و قابل انتفاعی برای زندگی ندارد و ساکن شدن در آن به دلیل نیاز به اجماع هزاران مالک دیگر غیرممکن است.

۲- نقدشوندگی تصنعی: بازار طلا به طور سنتی نقدشونده است، اما برای سهم‌های یک‌سانتی‌متری مسکن، «بازار ثانویه» ادعایی عملاً وجود خارجی ندارد و خروج از این سرمایه‌گذاری در عمل کاری بس دشوار است.
۳- اثر حباب‌زایی شدیدتر: ورود سرمایه‌های خرد سفته‌بازانه به بازاری با کمبود عرضه مزمن (مسکن تهران)، فشار تورمی چندبرابری ایجاد می‌کند، درحالی‌که بازار طلا با عرضه جهانی و شفاف‌تری روبروست.

۴- ریسک حقوقی بالاتر: مالکیت مشاع بر روی یک ملک، بدون نهاد مدیریتی شفاف، عملاً اداره دارایی را غیرممکن می­کند. این ریسک در مقایسه با پلتفرم‌های طلا با وجود حواشی‌شان، به‌مراتب بالاتر است.

«خانه ریز» مصداقی از «سرمایه موهومی» (Fictitous Capital) که منطق آن بر اساس امید به خرید این سهم موهومی توسط شخص دیگر در آینده با قیمت بالاتر است، این دقیقاً همان منطق بازار حبابی (Ponzi-Like) است.

این طرح با سوءاستفاده از سقوط ارزش پول ملی و بی‌ثباتی اقتصادی و تورم نقطه‌ای شدید به دنبال آن است که با بهره‌گیری از استیصال مردم، اندک سرمایه‌های خرد مردم را برای سوداگریِ سیری‌ناپذیر شهرداری تهران برباید و ابعاد سقوط این بازار چنان وحشتناک است که مانند این است که تانک‌های جنگی دشمن به وسط شهر تهران برسند.

خطر اقتصاد مسکن و سیاست اجتماعی: مسکن به‌مثابه کالا

در شرایط کنونی همه می‌دانیم که مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای بدل شده است و بخش عمده سرمایه‌گذاری در مسکن در بخش مسکن سرمایه‌ای است و بین تقاضای مسکن و عرضه مسکن تناسب وجود ندارد، برای مثال تقاضای مسکن برای واحدهای ۶۰ مترمربعی است؛ اما عرضه مسکن واحدهای بیش از ۸۰ مترمربع است، درحالی‌که ۵۱ درصد جمعیت شهر تهران مستأجر هستند و با بدمسکنی گسترده (حدود یک‌سوم جمعیت) مواجه هستیم، بنا بر نقل «مهدی عباسی»، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر، بین ۳۷۰ هزار تا ۵۰۰ هزار واحد خانه خالی در شهر تهران وجود دارد (آماری که پیش‌ازاین توسط وزارت راه و شهرسازی نیز تأیید شده بود). این طرح یعنی «خانه ریز» موجب تشدید این روند و رسیدن آن به اوجِ «فرا کالایی‌شدن» (Commodification) می‌شود، وضعیتی که در آن سرمایه‌گذاری در بخش مسکن صرفاً به سمت مسکن سرمایه‌ای خواهد رفت و مفهومِ مسکن مصرفی به حاشیه خواهد رفت و نتیجه طبیعی آن وخامتِ حباب قیمت مسکن خواهد بود و طنز تلخ آنکه این سیاست توسط نهادی (شهرداری تهران) دنبال می‌شود که طبق قانون شهرداری در زمینه تأمین مسکن کم‌درآمدها وظیفه دارد و باید بر سیاست اجتماعی مسکن متمرکز باشد؛ اما اکنون شهرداری به بنگاه – کازینویِ «سرمایه موهومی» برای سودآوری بدل شده است. این طرح تا زمان شکست قریب‌الوقوع آن و انفجار مالی‌اش که دست‌کمی از انفجار هسته‌ای نخواهد داشت به انفجار قیمت مسکن در شهر تهران و پی‌آمدش در ایران خواهد انجامید.

خطر تشدید فساد در شهرسازی: شهرداریِ تراکمی

بیش از سه دهه است که در خصوص تراکم‌فروشی و وابستگی مالی شهرداری‌ها به‌ویژه شهرداری تهران به درآمدهای ناشی از بخش ساختمان (اضافه تراکم، تغییر کاربری، حذف پارکینگ، تخلفات ساختمانی) مباحث گسترده‌ای مطرح شده است، حدود کمتر از ۴ سال است که با تصویب «قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها» و گسترش ابزارهای اقتصادی نوین (اقتصاد داده، اقتصاد دانش، اقتصاد فرهنگ و….) در اقتصاد شهری، بحث خروج از این چرخه و کاهش وابستگی درآمدی به بخش ساختمان مطرح شده است، گرچه طی همین سال‌ها مدیریت شهریِ شورای ششم شهر تهران رکوردهای درآمدهای ناشی از بخش ساختمان را جابه‌جا کرده است، به‌نحوی‌که طی ۴ سال به‌اندازه ۱۲ سال قبل از خود، مصوبات کمیسیون ماده ۵ داشته است که عمده آنها به مناطق ۱،۲،۳ تعلق داشته است. با گشایش مسیر «خانه ریز» و فرا کالایی‌شدن سرمایه‌گذاری در مسکن تهران، کوچک‌ترین نشانه‌های ضوابط و مقررات هم زدوده خواهد شد و تمامی ابزارها مثل هولوگرام (تراکم سیار) و شوراهای معماری شهرداری مناطق با شدت مشغول به نقض قوانین برای کسب درآمد از این سفره چرب و شیرین خواهند شد.