تهران امروز با یکی از شدیدترین بحران‌های مسکن در دهه‌های اخیر روبه‌رو است؛ بحرانی که فقط به گرانی خانه محدود نمی‌شود، بلکه به ناامنی زندگی روزمره، فشار روانی دائمی، جابه‌جایی اجباری و فرسایش طبقه کارگر و مستاجران نیز کشیده شده است. در این شهر، خانه دیگر برای بسیاری از خانواده‌ها یک سرپناه آرام و پایدار نیست، بلکه به بزرگ‌ترین منبع اضطراب تبدیل شده است. مستاجر تهرانی هر سال با این پرسش زندگی می‌کند که آیا توان تمدید قرارداد را خواهد داشت یا نه، آیا باید از محله‌ای که سال‌ها در آن زندگی کرده است کوچ کند یا نه، و آیا درآمدش کفاف اجاره‌ای را می‌دهد که هر فصل افزایش می‌یابد یا نه. در چنین وضعیتی، مسکن از نیازی انسانی به میدان سرمایه‌گذاری تبدیل شده و همین تغییر، ریشه اصلی بحران امروز است.

این بحران، رخدادی ناگهانی نیست. تاریخ این تقلا به دوران گذار مسکن از سرپناه به کالای سرمایه‌ای بازمی‌گردد. «جعفر شهری» در روایت‌های خود از تهران اواخر قاجار (دوره ناصری) اشاره می‌کند که در آن زمان، اگرچه امکانات مدرن کم بود، اما اجاره‌نشینی نه یک وضعیت بی‌ثبات و تحقیرآمیز، بلکه رابطه‌ای عرفی بود. اما با تصویب قانون مالیات بر مستغلات در سال ۱۲۹۴ شمسی، نخستین جرقه‌های رسمی برای نگاه درآمدی به خانه زده شد. در دوران پهلوی اول و دوم، با شتاب‌گیری شهرنشینی و تمرکزگرایی اداری، تهران به بازاری بزرگ برای زمین تبدیل شد. در سال‌های ۱۳۴۰ تا ۱۳۵۵، با رشد درآمدهای نفتی و افزایش مهاجرت، مسکن به اصلی‌ترین ابزار حفظ ارزش دارایی در برابر تورم بدل شد. این همان نقطه‌ای است که سفته‌بازی زمین متولد شد؛ پدیده‌ای که از سال‌های پس از ۱۳۶۰ تا امروز، همواره یکی از عوامل جهش قیمت‌ها بوده است.

وقتی مسکن وارد منطق دارایی سرمایه‌ای شد، طبیعی بود که رابطه موجر و مستاجر از رابطه‌ای کم‌تنش به رابطه‌ای مبتنی بر قدرت اقتصادی تبدیل شود. در دهه ۱۳۸۰ و به‌ویژه با اجرای پروژه‌هایی مانند مسکن مهر (آغاز از سال ۱۳۸۶)، دولت تلاش کرد با عرضه مستقیم، بحران را حل کند. اما تجربه نشان داد که مسکن مهر، به‌دلیل فقدان پیوست‌های اجتماعی و زیرساختی، در بسیاری از نقاط مانند پردیس یا پرند نه به محله‌ای پویا، بلکه به سکونتگاه‌هایی دورافتاده تبدیل شد. درس تلخ این تجربه که با تجربه شکست‌خورده مجتمع بیلمرمیر (Bijlmermeer) در آمستردام در دهه ۱۹۷۰ میلادی نیز هم‌راستاست، این است که مسکن بدون خدمات (درمانگاه، مدرسه، حمل‌ونقل و اشتغال) تنها به انباشت فقر منجر می‌شود.

برای برون‌رفت از وضعیت فعلی بازار مسکن، نمی‌توان به نسخه‌های ساده‌انگارانه عرضه صرف اتکا کرد. تاریخ مسکن در جهان گواهی می‌دهد هرجا مسکن به بازی آزاد بازار سپرده شده، نتیجه چیزی جز طرد طبقات فرودست و تشدید نابرابری نبوده است. در مقابل، جوامع توسعه‌یافته با مداخله‌های قانونی و نهادی توانسته‌اند مفهوم حق بر شهر را زنده نگه دارند و از تبدیل خانه به ابزاری صرف برای سودآوری جلوگیری کنند. تجربه‌های یک قرن اخیر نشان می‌دهد هرگاه سیاست‌گذار میان امنیت سکونت و آزادی مطلق قیمت‌گذاری یکی را انتخاب کرده، هرجا امنیت سکونت در اولویت قرار گرفته است، ثبات اجتماعی و حتی کارایی اقتصادی افزایش یافته است. نخستین مداخله‌های جدی دولت‌ها در بازار اجاره از دل بحران‌های اجتماعی بیرون آمد. نمونه کلاسیک آن، قانون کنترل اجاره در سال ۱۹۱۵ در بریتانیا (Rent Control Act 1915) است. این قانون در بحبوحه جنگ جهانی اول و پس از اعتراض‌های گسترده مستاجران، به‌ویژه در شهرهای صنعتی و در امتداد اعتصاب‌های مشهور گلاسکو شکل گرفت. در آن دوره، با افزایش تقاضا برای مسکن و فشار هزینه‌های جنگ، صاحبان خانه‌ها تلاش کردند اجاره‌ها را افزایش دهند، اما این افزایش‌ها به‌سرعت به مسئله‌ای امنیتی و سیاسی تبدیل شد. دولت برای جلوگیری از ناآرامی شهری و برای اینکه خانواده‌های طبقه کارگر که مردانشان در جبهه بودند از شهر رانده نشوند، اجاره‌بها را در سطح پیش از جنگ تثبیت کرد و عملاً اعلام کرد که در شرایط اضطرار، حق سکونت بر سود مالک مقدم است. اهمیت تاریخی این اقدام در آن بود که کنترل اجاره از اقدامی خیرخواهانه به ابزاری برای حکمرانی اجتماعی تبدیل شد و بعدها در کشورهای مختلف با شکل‌های تازه ادامه یافت. همین منطق در اروپا پس از جنگ جهانی دوم شکل نهادی‌تری پیدا کرد. در آلمان، پس از ویرانی‌های گسترده و کمبود شدید مسکن، حفاظت از مستاجر به هسته حقوق خصوصی و عمومی وارد شد. قانون مدنی آلمان (Bürgerliches Gesetzbuch یا BGB) فقط یک متن حقوقی خشک نبود، بلکه به‌مرور با رویه قضایی و قوانین مکمل، مستاجر را به‌عنوان طرف ضعیف‌تر رابطه قراردادی به رسمیت شناخت. در این چارچوب، اخراج مستاجر بدون دلیل موجه و تشریفات مشخص امکان‌پذیر نیست و امنیت قراردادی به‌عنوان یکی از پایه‌های ثبات اجتماعی عمل می‌کند. در سال‌های اخیر و با افزایش اجاره در شهرهای بزرگ، آلمان از سازوکاری به نام ترمز اجاره (Mietpreisbremse) استفاده کرده است. بر اساس این سیاست، در مناطقی که بازار مسکن داغ و تقاضا بالا است، اجاره قراردادهای جدید در بسیاری از موارد نمی‌تواند بیش از حد معینی بالاتر از میانگین اجاره محلی باشد. پیام چنین سیاستی روشن است: بازار اجاره می‌تواند فعال بماند، اما نباید به موتور اخراج خاموش و تدریجی طبقات متوسط و پایین از شهر تبدیل شود.

نمونه جدیدتر، قانون مسکن سال ۲۰۲۳ اسپانیا (Ley de Vivienda 2023) است. این قانون برای نخستین‌بار در سطح ملی سازوکاری پیش‌بینی کرد تا مناطق پرتنش مسکونی شناسایی شوند؛ یعنی مناطقی که در آنها هزینه مسکن فشار غیرعادی بر درآمد خانوار وارد می‌کند یا رشد قیمت‌ها از توان اقتصادی ساکنان پیشی گرفته است. در چنین مناطقی، دولت اختیار دارد با ابزارهای رسمی، سقف افزایش اجاره را کنترل کند و از پیوند خوردن اجاره‌بها با موج‌های سفته‌بازانه جلوگیری کند. همچنین این قانون مجموعه‌ای از مشوق‌ها و محدودیت‌ها را برای مالکان بزرگ و تنظیم بازار در نظر می‌گیرد. نتیجه عملی چنین رویکردهایی این است که حق داشتن سقف، یعنی حق ماندن در محله و شهر، بر آزادی مطلق مالک در قیمت‌گذاری ترجیح داده می‌شود. این نقطه دقیقاً همان جایی است که تهران امروز از آن فاصله دارد؛ زیرا در نبود قواعد شفاف و ضمانت اجرایی مؤثر، قرارداد اجاره اغلب به رابطه‌ای کوتاه‌مدت و نابرابر تبدیل می‌شود که در آن مستاجر هر سال باید برای ادامه زندگی در شهر، دوباره از نقطه صفر مذاکره کند.

در کنار قانون‌گذاری حمایتی، مسکن اجتماعی یکی دیگر از ستون‌های اصلی سیاست مسکن در جهان است. درس بزرگ وین سرخ (Red Vienna یا Das Rote Wien) در دهه ۱۹۲۰ میلادی این بود که مسکن کالا نیست، بلکه بخشی از زیرساخت سلامت و کرامت عمومی است. شهرداری وین با اتکا به سیاست‌های مالیاتی پیشرو و وضع مالیات بر دارایی‌های لوکس و زمین‌های بلااستفاده، منابع پایداری برای ساخت مسکن عمومی ایجاد کرد. نتیجه این سیاست‌ها، ساخت مجموعه‌های مسکونی دولتی با کیفیت بالا بود که نمونه مشهور آن «کارل مارکس هوف» (Karl Marx Hof) است.

ویژگی این پروژه‌ها در آن بود که صرفاً چند بلوک ساختمانی نبودند، بلکه به‌گونه‌ای طراحی شده بودند که زندگی روزمره را پوشش دهند و محله بسازند. درون آنها خدماتی مانند مهدکودک، کتابخانه، درمانگاه، فضاهای جمعی و فضای سبز پیش‌بینی شده بود. این نگاه محله‌محور باعث شد مسکن عمومی به معنای واقعی کلمه، ابزاری برای ادغام اجتماعی باشد، نه سکونتگاهی برای انباشت فقر. تفاوت چنین مدلی با بسیاری از تجربه‌های ساخت انبوه در پیرامون شهرها، در همین پیوند با بافت شهری و دسترسی به خدمات نهفته است. وین تا امروز بخش بزرگی از جمعیت خود را در واحدهای اجاره‌ای کنترل‌شده و عمومی اسکان می‌دهد و همین امر یکی از دلایل ثبات نسبی بازار اجاره در این شهر است. این تجربه نشان می‌دهد مسکن اجتماعی موفق یعنی ساخت مکان، نه فقط تولید واحد مسکونی.

در جهان امروز، علاوه بر مسکن اجتماعی، نوعی مدیریت حرفه‌ای و نهادی برای بازار اجاره نیز شکل گرفته است. در سنگاپور، سازمان مسکن و توسعه (HDB) که در سال ۱۹۶۰ تأسیس شد، نقطه عطفی در حکمرانی شهری به شمار می‌آید. سنگاپور با اتکا به مدیریت متمرکز زمین، برنامه‌ریزی دقیق و تأمین مالی هدفمند توانست بخش بزرگی از جمعیت را در خانه‌هایی باکیفیت و مقرون‌به‌صرفه اسکان دهد و نرخ بالایی از مالکیت یا دسترسی پایدار به مسکن ایجاد کند. یکی از ویژگی‌های مهم این مدل، سیاست تنوع اجباری بود؛ یعنی در پروژه‌های HDB ترکیب جمعیتی، قومی و تا حدی طبقاتی مدیریت می‌شد تا از شکل‌گیری محله‌های منزوی و گتو جلوگیری شود. این سیاست نشان می‌دهد حتی در ساخت مسکن نیز عدالت فضایی و انسجام اجتماعی باید هدف مستقیم سیاست‌گذاری باشد.

در سوی دیگر جهان، فنلاند با کمک نهادهای غیرانتفاعی نشان داد می‌توان مسکن را به‌عنوان ابزاری برای حل مسائل اجتماعی، به‌ویژه بی‌خانمانی، به کار گرفت. نهاد «بنیاد وای» (Y Foundation یا Y-Säätiö) یکی از بازیگران کلیدی سیاست «مسکن نخست» است که از دهه ۲۰۰۰ به بعد به ستون اصلی راهبرد فنلاند برای کاهش بی‌خانمانی تبدیل شد. منطق مسکن نخست این است که پیش از هر برنامه توان‌بخشی یا بازگشت به کار، باید سکونت پایدار تأمین شود. این نهاد با خرید یا مدیریت واحدهای مسکونی و اجاره دادن آنها با نرخ‌های قابل پرداخت، امکان ثبات را برای گروه‌های آسیب‌پذیر فراهم می‌کند. پیام این تجربه برای تهران روشن است: مسکن استیجاری حرفه‌ای اگر به دست نهادهای عمومی یا غیرانتفاعی و با هدف خدمت عمومی اداره شود، می‌تواند هم بازار را تنظیم کند و هم فشار بر گروه‌های کم‌درآمد را کاهش دهد، بدون آنکه کیفیت زندگی شهری قربانی شود.
با این حال، هیچ‌یک از این سیاست‌ها بدون فشار اجتماعی و سازمان‌یافتگی مدنی پایدار نمانده است. تاریخ نشان می‌دهد بسیاری از دستاوردهای حقوقی مستاجران، نتیجه مستقیم کنش جمعی بوده است. در دهه‌های اخیر، سندیکاهای مستاجران و تشکل‌هایی مانند «سندیکای مستاجران» (Sindicat de Llogateres) در بارسلون، همچنین شبکه‌های مستاجری در شهرهایی مانند برلین و نیویورک، به بازیگران اصلی سیاست مسکن تبدیل شده‌اند. این تشکل‌ها با تولید داده، آموزش حقوقی، سازمان‌دهی کارزارها و در مواردی اعتصاب اجاره (Rent Strikes)، توانسته‌اند موضوع اجاره را از یک مشکل فردی به مسئله‌ای عمومی و سیاسی تبدیل کنند.

آنها نشان داده‌اند که مستاجر، وقتی تنهاست، در برابر قدرت مالک و بازار بی‌دفاع می‌ماند؛ اما زمانی که جمعی و سازمان‌یافته عمل می‌کند، می‌تواند قواعد بازی را تغییر دهد و دولت را به تنظیم‌گری وادار کند. در تهران، یکی از خلأهای تعیین‌کننده، همین نبود تشکل‌های پایدار و مستقل برای نمایندگی منافع میلیون‌ها اجاره‌نشین است. مستاجر تهرانی اغلب در مذاکره با مالک تنهاست و ناچار است هر سال با اضطراب تمدید قرارداد روبه‌رو شود؛ درحالی‌که در بسیاری از شهرهای اروپایی، مستاجران از طریق تعاونی‌ها و اتحادیه‌ها قدرت چانه‌زنی جمعی دارند و می‌توانند از تجربه حقوقی و حمایت اجتماعی بهره بگیرند. نبود این نهادها باعث می‌شود سیاست‌گذاری نیز به‌سادگی زیر نفوذ منافع مالکان بزرگ و سازندگان کلان قرار گیرد و تصمیم‌های عمومی به نفع گروه‌های کوچک اما قدرتمند مصادره شود.

تهران برای عبور از مرحله شکایت‌های پراکنده خانوادگی به مرحله مطالبه‌گری سازمان‌یافته، نیازمند مجموعه‌ای از تغییرات هم‌زمان است: قانون‌گذاری حمایتی برای امنیت قرارداد و کنترل رشد اجاره در مناطق پرتنش، توسعه مسکن اجتماعی محله‌محور با دسترسی واقعی به خدمات شهری، ایجاد نهادهای حرفه‌ای برای مسکن استیجاری عمومی یا غیرانتفاعی و در نهایت تقویت ظرفیت جامعه مدنی مستاجران تا بتوانند در فرایند سیاست‌گذاری حضور واقعی داشته باشند. راه‌حل بحران مسکن تهران در ساخت خوابگاه‌های دوردست خلاصه نمی‌شود. راه‌حل، بازگرداندن مفهوم حق سکونت به مرکز حکمرانی شهری است. این مسیر، اگرچه دشوار است، اما تنها راه حفظ پایداری اجتماعی و هویت زیستی تهران در سال‌های پیش‌رو به شمار می‌آید.

در پایان باید به یاد داشت که بدون اصلاح نظام مالکیت زمین، هیچ سیاست تولیدی به نتیجه نهایی نمی‌رسد. تا زمانی که زمین در ایران نه بستری برای سکونت، بلکه برگه سهمی پرسود باشد، سوداگران اجازه نمی‌دهند قیمت‌ها به سطح قدرت خرید واقعی بازگردد.

برای حل بحران تهران باید چهار ستون اصلی را به‌طور هم‌زمان پیش برد: تدوین قانون حمایت از مستاجر با قراردادهای پایدار و تنظیم اجاره، توسعه مسکن اجتماعی باکیفیت و متصل به خدمات شهری، راه‌اندازی بخش مسکن استیجاری عمومی برای تثبیت بازار و اجرای مالیات‌های سخت‌گیرانه بر احتکار زمین و خانه‌های خالی.

تهران اگر بخواهد از این وضعیت بی‌قراری عبور کند، باید مسکن را دوباره به مفهوم حق اقامت بازگرداند. تاریخ نشان می‌دهد موفقیت در سیاست‌گذاری مسکن همواره با اراده سیاسی برای توزیع عادلانه فضا حاصل شده است، نه با رها کردن سرنوشت انسان‌ها به چنگال بازار. زمان آن رسیده است که تهران درس‌های تاریخ خود و جهان را به کار بندد و بپذیرد که خانه در وهله نخست، پناهگاه امنیت انسان است. این تحول مستلزم آن است که مدیران شهری از نگاه صرفاً عمرانی و پروژه‌ای فاصله بگیرند و به سمت حکمرانی محلی حرکت کنند؛ حکمرانی‌ای که در آن مسکن نه یک دارایی برای ثروتمندان، بلکه سنگ‌بنای توسعه انسانی و عدالت اجتماعی برای همه شهروندان باشد. این چرخش تاریخی، تنها راه گذار از تهران خسته و مضطرب به شهری است که در آن هر شهروندی سهمی از امنیت سکونت داشته باشد. بدون این تغییر رویکرد، بحران مسکن به عمیق‌ترین گسل اجتماعی پایتخت تبدیل می‌شود؛ گسلی که ثبات کلی شهر را تهدید می‌کند.

اکنون نوبت سیاست‌گذار است که میان سود سوداگران و حق زیست مردم، یک انتخاب تاریخی انجام دهد. تاریخ مسکن، تاریخ همین انتخاب‌هاست.
منابع:
Walter Edward Block (2009). Rent Control: The Myth of Housing Affordability. Ludwig von Mises Institute.
Helmut Gruber (1991). Red Vienna: Experiment in Working-Class Culture, 1919-1934. Oxford University Press.
Beng Huat Chua (1997). Political Legitimacy and Housing: The Singaporean Experience. Routledge.
Deborah Kay Padgett, Benjamin Franklin Henwood, and Sam Joseph Tsemberis (2016). Housing First: Ending Homelessness, Transforming Systems, and Changing Lives. Oxford University Press.
Sam Joseph Tsemberis (2010). Housing First: The Pathways Model to End Homelessness for People with Mental Illness and Addiction. Hazelden Publishing.