مهم‌ترین طرح جامع توسعه هر کشوری، طرح‌های «آمایش سرزمین» آن است. طرح‌هایی فراتر از برنامه‌ریزی‌های بلندمدت، با ترکیبی از داده‌های کمی و کیفی متشکل از مباحث اقتصادی، جغرافیایی، زیست‌محیطی و به‌تازگی اجتماعی و فرهنگی. آمایش با عمر چندین دهه‌ای خود با گوناگونی معانی روبه‌رو بوده و تعریف اجمالی آن «تخصیص هوشمندانه جمعیت و فعالیت به نواحی گوناگون» است. آمایش فراتر از تکنیک و بانک اطلاعاتی، بلکه رویکردی است جامع و میان‌رشته‌ای که می‌تواند هدایتگر و تسهیلگر نظریه‌پردازان توسعه باشد. آمایش سرزمین در سال‌های آغازین خود بر جنبه‌های اقتصادی و محیط‌زیستی انسان تمرکز داشت؛ اما به‌تدریج هر چه از عمر آن گذشت، دغدغه‌های اجتماعی در این حوزه پررنگ‌تر شد. فکر آمایش سرزمین در سال ۱۳۴۱ در نخستین سمینار بررسی مسائل اجتماعی شهر تهران مربوط به مؤسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی دانشگاه تهران مطرح و در تهیه و تنظیم آن، از تجارب کشورهای اروپایی به‌ویژه فرانسه استفاده شد. گروهی به فرانسه اعزام و طرح‌های آمایش سرزمین فرانسه به فارسی ترجمه شد. در آن هنگام هنوز در ایران واژه «آمایش سرزمین» معمول نبود و عبارت «سیاست عمران کشوری» به‌کار می‌رفت.

مطالعات اولیه توسط شرکت مهندسین مشاور ایرانی-خارجی ستیران در دهه ۵۰ انجام و طرح به‌صورت تفصیلی تهیه و تدوین شد. توصیه اکید این برنامه، مهار توسعه شهر تهران، تمرکززدایی اداری و صنعتی از مرکز کشور و توجه به محیط‌زیست بود. توصیه‌ای که هیچ‌وقت اجرا و پیاده‌سازی نشد و باعث شد شهر تهران در گذر زمان به‌گونه‌ای انکارناپذیر به دوره Tyranpolis یا تباه شهری خود که از شاخص‌های آن، رفتارهای غیرقابل‌تحمل فردی و اجتماعی و زوال و ناامنی در همه ابعاد آن است، برسد. شوربختانه طرح‌های برنامه‌ریزی، به‌ویژه از نوع آمایش سرزمین، در ایران صرفاً در حد توصیه‌نامه باقی‌ مانده و به‌نظر می‌رسد قابلیت و الزام اجرا ندارند. در جوامع پیشرفته این طرح‌ها بنای رشد و توسعه حال و آینده آنها و هم‌سو با فرهنگ و درخواست‌های جامعه اصلاح و تغییر و به‌روزرسانی می‌شوند و نقش شهروندان در این روند فعال و پویاست. برای مثال، هلند از کشورهای صاحب‌نام و باتجربه در زمینه برنامه‌ریزی کالبدی-فضایی است. در این کشور برای تهیه و اجرای طرح‌های ازاین‌دست در همه لایه‌های حکومتی تشکیلات منظم و مشخصی پیش‌بینی‌ شده است. طرح‌ریزی کالبدی در سطح ملی، منطقه‌ای و محلی انجام می‌گیرد. در هلند کوشش می‌شود تصمیم‌های کالبدی آمایش سرزمین با مشارکت و رایزنی گسترده گرفته شود و همه شهروندان فرصت اظهارنظر درباره مقاصد سیاسی دولت را بیابند. نمونه آسیایی موفق و نزدیک‌تر به ایران، کره جنوبی است. این کشور از معدود کشورهای آسیای است که از سال‌ها پیش، یعنی از سال ۱۹۷۲ به‌بعد اقدام به تهیه چندین طرح کالبدی و جامع سرزمین کرده و آنها را به اجرا گذاشته است. از عوامل توجه به طرح‌های جامع سرزمین در این شبه‌جزیره محدودیت زمین است. موضوعات مهم در کره همانند بسیاری از کشورهای دیگر حفاظت از محیط‌زیست و رفع نبود تعادل‌هاست. علاوه‌برآن، محدودیت زمین و تراکم جمعیتی بسیار و برقراری روابط با کره شمالی نیز از دیگر چالش‌هایی است که باعث شده‌اند این کشور به برنامه‌ریزی فضایی روی آورد و از معدود کشورهای آسیایی به‌شمار آید که تجربه سه دهه موفق برنامه‌ریزی فضایی را در کارنامه خود ثبت کرده است.

در نقطه مقابل این کشور، ایران است با سابقه ۶۰ساله در حوزه آمایش سرزمین با رشدی انگلی و نامتوازن و ناهماهنگ با اکوسیستم در اغلب مناطق (به‌ویژه شمال کشور). با حداقل توجه به منابع محدود آب در ایجاد صنایع پرمصرف و توسعه و اصرار بر گسترش کشاورزی کم‌بهره و درنهایت و به‌ویژه با کمترین میزان مشارکت و نظرخواهی در تنظیم و نگارش و اجرای طرح‌ها و برنامه‌های عمرانی. به‌نظر می‌رسد مهم‌ترین علت عدم کارایی طرح‌های آمایش در ایران، بی‌توجهی به معیارهای اجتماعی آن، من‌جمله نبود سرمایه اجتماعی لازم، است. همان‌طورکه تأکید شد، طرح‌های کالبدی-فضایی پیچیده و متنوع هستند و نیازمند مشارکت و همیاری حداکثری شهروندان جهت پیاده‌سازی‌اند. در غیر این‌صورت، دچار سرنوشتی مشابه آنچه تاکنون رخ‌داده می‌شوند و کم‌اثر و ناتوان در مقابل رشد شتابان و مخرب برخی مناطق شهری نقشی نمایشی، نه قانونی و الزام‌آور، بازی خواهند کرد.