طرح «مسکن مهر» که از سال ۱۳۸۶ کلید خورد، بزرگ‌ترین برنامه انبوه‌سازی تاریخ ایران بود. قرار بود با واگذاری رایگان زمین و وام‌های ارزان، بیش از دو میلیون واحد در شهرهای جدید و حاشیه کلان‌شهرها ساخته شود. اما گزارش‌های دیوان محاسبات، مرکز پژوهش‌های مجلس و وزارت راه و شهرسازی در سال‌های بعد، تصویر متفاوتی به دست داد. «پردیس»، «پرند»، «هشتگرد» و «گلبهار» به نمادهای یک الگوی شکست‌خورده بدل شدند. ساکنان این شهرک‌ها سال‌هاست از کمبود مدرسه، درمانگاه، فروشگاه، فضای سبز و حمل‌ونقل عمومی شکایت دارند. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی پیش‌تر هشدار داده بود که نسبت سرانه خدمات شهری در بخشی از سایت‌های مسکن مهر، کمتر از یک‌سوم استاندارد طرح جامع شهری است.

به این فهرست باید مشکلات کیفی ساخت را افزود: نشست زمین در پردیس، ترک‌خوردگی سازه‌ها در فازهای پرند، نبود شبکه فاضلاب استاندارد در بخش‌هایی از هشتگرد و مکان‌یابی روی گسل‌ها یا اراضی ناپایدار. کارشناسان زلزله بارها نسبت به نادیده‌گرفتن پهنه‌بندی خطر در این طرح‌ها هشدار داده‌اند.

طرح «نهضت ملی مسکن» که از سال ۱۴۰۰ با هدف ساخت چهار میلیون واحد در چهار سال آغاز شد، در عمل با همان آسیب‌های ساختاری روبه‌رو شد. کمبود زمین مناسب در محدوده شهرها، سیاست‌گذار را بار دیگر به سمت اراضی حاشیه‌ای و دورافتاده سوق داد؛ جایی که هزینه آماده‌سازی زیرساخت بالاست و دسترسی به خدمات شهری دشوار.

گزارش‌های میدانی از پروژه‌های این طرح در البرز، اصفهان، خراسان رضوی و سیستان و بلوچستان نشان می‌دهد بسیاری از سایت‌ها حتی پس از تکمیل اسکلت، فاقد شبکه آب پایدار، برق، گاز و آسفالت داخلی‌اند. ساکنانی که در برخی فازها اسکان داده شده‌اند، می‌گویند سرویس مدارس دولتی فرزندانشان روزانه دو ساعت طول می‌کشد.

ابعاد محیط‌زیستی این طرح‌ها نیز کمتر موردتوجه قرار گرفته است. تخصیص اراضی ملی و منابع طبیعی برای ساخت مسکن، تخریب باغ‌ها در حاشیه شهرها، فشار بر منابع آب در مناطق کم‌آب چون اصفهان و یزد، و نبود الزام به ارزیابی اثرات زیست‌محیطی پیش از مکان‌یابی، انتقادهایی است که فعالان محیط‌زیست بارها مطرح کرده‌اند.

در نبود الزام قانونی برای رعایت استانداردهای انرژی، اغلب واحدهای ساخته‌شده فاقد عایق‌بندی مناسب‌اند و مصرف انرژی بالایی دارند؛ موضوعی که در شرایط ناترازی برق و گاز کشور، اثری دومینویی بر شبکه انرژی می‌گذارد. آنچه ساخته شده، بیش از آنکه «محله» باشد، «خوابگاه شهری» است.

وقتی لندن هم نگران شد

تجربه‌ای که برای شهروند ایرانی آشناست، این روزها در آن‌سوی جهان نیز در کانون توجه سیاست‌گذاران قرار گرفته است. وزارت مسکن، جوامع و دولت محلی بریتانیا (MHCLG) در ژانویه ۲۰۲۶ پیش‌نویس سندی با عنوان «Design and Placemaking Planning Practice Guidance» را منتشر کرد؛ سندی که چهار راهنمای پراکنده پیشین، از جمله «راهنمای ملی طراحی» و بخش‌هایی از «کد ملی طراحی نمونه»، را در یک چارچوب واحد ادغام می‌کند. هدف اعلام‌شده دولت بریتانیا، فاصله‌گرفتن از رویکرد کمّی به مسکن و حرکت به سمت ساخت «مکان‌هایی سالم، تاب‌آور، سبز و ماندگار» است. به بیان ساده، لندن می‌خواهد تعریف موفقیت در سیاست مسکن را از «تعداد واحد تحویل‌شده» به «کیفیت زندگی در آن واحدها» تغییر دهد؛ گذاری که در ادبیات شهرسازی از آن با عنوان حرکت از خانه‌سازی به محله‌سازی یاد می‌شود. این سند قرار است پشتوانه فنی تحقق وعده دولت برای ساخت ۱.۵ میلیون خانه تا پایان دوره فعلی باشد.

هفت اصل برای یک «مکان خوب»

ستون فقرات راهنمای بریتانیا، هفت ویژگی است که از نگاه این کشور یک توسعه مسکونی موفق باید همه آن‌ها را هم‌زمان داشته باشد. نخست زندگی‌پذیری؛ یعنی دسترسی به مدرسه، درمانگاه، فروشگاه و فضای بازی در فاصله‌ای متعارف. دوم اقلیم؛ شامل کاهش انتشار کربن، عایق‌بندی بالا و تاب‌آوری در برابر سیل و گرمای شدید. سوم طبیعت که از طریق سازوکار «خالص افزایش تنوع زیستی» الزامی شده و هر پروژه را موظف می‌کند پس از ساخت، وضعیت زیست‌محیطی منطقه را بهتر از قبل تحویل دهد.

چهارم جابه‌جایی؛ یعنی اولویت پیاده‌روی، دوچرخه و حمل‌ونقل عمومی بر خودروی شخصی. سه اصل پایانی نیز به فرم کالبدی متراکم و متصل، فضای عمومی امن و اجتماع‌پذیر، و هویت محلی برآمده از زمینه فرهنگی و تاریخی هر منطقه اختصاص دارد. نکته کلیدی آن است که راهنمای جدید به شوراهای محلی اختیار می‌دهد طرح‌هایی را که «به‌خوبی طراحی نشده‌اند» رد کنند؛ اختیاری که در گذشته به دلیل فشار برای افزایش عرضه مسکن، عملاً معطل مانده بود. همچنین اولویت با توسعه زمین‌های قهوه‌ای (brownfield) (زمین قهوه‌ای به زمینی گفته می‌شود که به دلیل استفاده‌های صنعتی دچار آلودگی و موجب بلااستفاده‌شدن آن می‌شوند.) و درون‌شهری اعلام شده و حفاظت از کمربند سبز شهرها همچنان به‌عنوان یک اصل باقی مانده است.

شکاف میان سند و واقعیت

بااین‌حال، گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد فاصله میان متن راهنما و آنچه در زمین رخ می‌دهد، در خود بریتانیا نیز عمیق است. روزنامه «گاردین» در گزارشی با عنوان «نه مغازه‌ای، نه مدرسه‌ای» به نمونه‌هایی پرداخته که تصویری بسیار آشنا برای مخاطب ایرانی به دست می‌دهد. در شهرک «Paddocks» در منطقه «کرسینگ اسکس»، ۲۲۵ خانه ساخته و تحویل داده شده، اما سه سال پس از اسکان نخستین خانواده‌ها، زمین‌بازی همچنان بسته است و هیچ فروشگاه، مهدکودک یا مرکز اجتماعی در دسترس ساکنان نیست. در پروژه «Westvale Park» نیز شورای محلی ناچار شد دستور توقف ساخت هزاران واحد دیگر را صادر کند تا توسعه‌دهنده ابتدا تعهدات خود در زمینه ساخت فضای بازی و مرکز اجتماع را عملی کند.

نهاد «حمل‌ونقل برای خانه‌های جدید» (Transport for New Homes) در همین زمینه هشدار داده است که بسیاری از شهرک‌های تازه‌ساز در حاشیه شهرها بنا شده‌اند؛ جایی که نبود حمل‌ونقل عمومی، ساکنان را به استفاده اجباری از خودرو وادار می‌کند و عملاً اصول «جابه‌جایی پایدار» و «کاهش کربن» مندرج در راهنمای دولت را نقض می‌کند.

الگویی که جواب داد

در نقطه مقابل این تجربه‌های ناکام، پروژه بازآفرینی «کینگز کراس» در لندن به یک نمونه شاخص جهانی بدل شده است. این محدوده ۶۷ هکتاری که زمانی انبارهای متروکه صنعتی را در خود جای می‌داد، امروز بیش از ۱۷۰۰ واحد مسکونی (۴۰ درصد ارزان‌قیمت)، فضاهای عمومی گسترده، دسترسی ممتاز به حمل‌ونقل ریلی و یک مرکز انرژی تجدیدپذیر را در کنار یکدیگر جای داده است. موفقیت کینگز کراس را کارشناسان به ترکیبی از سه عامل نسبت می‌دهند: حفظ و بازخوانی میراث صنعتی به‌جای تخریب آن، تعهد بلندمدت توسعه‌دهنده به ساخت زیرساخت پیش از فروش واحدها، و مشارکت فعال شوراهای محلی در نظارت بر کیفیت. این همان سه‌گانه‌ای است که راهنمای ۲۰۲۶ تلاش می‌کند به‌قاعده عمومی تبدیلش کند.

آنچه می‌توان آموخت

مقایسه دو تجربه، چند نکته را برجسته می‌کند. نخست آنکه «طراحی خوب» تنها یک دغدغه زیبایی‌شناختی نیست؛ بلکه ابزاری برای کاهش انتشار کربن، حفاظت از تنوع زیستی، صرفه‌جویی در انرژی و تقویت سلامت روانی ساکنان است. در ایرانی که با بحران آب، ناترازی برق و آلودگی هوا دست‌وپنجه نرم می‌کند، نادیده‌گرفتن این بُعد در طرح‌های مسکن، هزینه‌ای چندبرابر بر دوش نسل‌های آینده می‌گذارد.
دوم، تجربه بریتانیا نشان می‌دهد حتی پیشرفته‌ترین راهنماهای طراحی، بدون سازوکار الزام‌آور برای پایبندی توسعه‌دهندگان به تعهداتشان، در عمل بی‌اثر می‌مانند. در ایران، نبود این سازوکار قانونی، عامل اصلی تحویل پروژه‌هایی است که سال‌ها بدون مدرسه و درمانگاه باقی‌مانده‌اند. سوم، اولویت‌دادن به بازآفرینی بافت‌های فرسوده درون‌شهری – همان منطق «زمین قهوه‌ای» در بریتانیا – می‌تواند جایگزینی پایدار برای گسترش بی‌رویه شهرها به دل اراضی کشاورزی، باغ‌ها و حریم منابع طبیعی باشد.

پرسش پایانی این است، وقتی در لندن بحث بر سر آن است که چرا یک شهرک ۲۲۵ واحدی بدون زیرساختی همچون فضای سبز و مراکز فروشگاهی و… ساخته شده، سیاست‌گذار ایرانی برای شهرک‌هایی با ده‌ها هزار واحد بدون مدرسه و درمانگاه چه پاسخی دارد؟ پاسخ این پرسش نه در آمار رسمی که در سرنوشت خانواده‌هایی روشن خواهد شد که هر صبح در شهرک‌های مسکن مهر و ملی مسکن و… ساعت‌ها در راه رسیدن به یک شهر واقعی‌اند.