رشد خزنده قیمت مسکن در میانه جنگ

آتش دو جنگ کوتاه اما ویرانگر همچنان زیر خاکستر روشن مانده است.

جنگ ۱۲ روزه خرداد پارسال، هشت هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی تهران را تخریب کرد و جنگ ۴۰ روزه پایان همان سال و اوایل سال بعد، بالغ بر ۶۰ هزار خانه مسکونی را ویران کرد. این ارقام تنها برای خانه‌های مسکونی پایتخت از سوی شهرداری و استانداری تهران گزارش شده‌اند و خسارت جنگ، اعدادی به‌مراتب بزرگ‌تر و کمرشکن دارد. جنگ حالا با آتش‌بسی موقت و شاید متزلزل متوقف شده است و هیچ‌کس نمی‌داند که چه پیش می‌آید؟

بااین‌حال رشد قیمت مسکن در پایتخت به‌سرعت ادامه دارد. پدیده‌ای غیرمعمول جنگ‌های جهان که بازار ملک را با ریزش قیمت مواجه می‌کند. در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۱۵۰ تا ۱۷۰ میلیون تومان رسیده است. این در شرایطی است که میانگین بهای هر مترمربع مسکن در فروردین و اردیبهشت سال گذشته، بین ۹۵ تا ۱۰۲ میلیون تومان بوده است. رشد قابل‌توجه قیمت ملک در حالی ادامه دارد که مشاوران املاک از توقف معاملات و خواب بازار مسکن گزارش می‌دهند.

بسیاری از مشاوران املاک پایتخت می‌گویند که از زمان شروع جنگ تاکنون تقریباً هیچ قرارداد خرید و فروشی ثبت نکرده و فعالیت دفاتر املاکی به ثبت یا تمدید قرارداد اجاره مسکن محدود شده است. در بازار اجاره مسکن هم وضعیت مشابهی حاکم است و رشد کرایه‌خانه آن هم در وضعیت جنگی در حدی بوده که بسیاری از پایتخت‌نشینان را به حومه شهر سرازیر کند.

کارگرزدایی در محلات تهران

حذف کارگران از کوچه و محله‌های تهران، سال‌هاست که شروع شده است؛ اول در بازار خریدوفروش ملک و حالا در بازار اجاره.

حداقل حقوق کارگران در سال ۱۴۰۵ حدود ۱۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است؛ اما با فرض برخورداری خانوار کارگری از پس‌اندازی ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون‌تومانی، اجاره‌خانه در اغلب محلات جنوبی تهران، تقریباً تمام دستمزد کارگران را می‌بلعد. نگاهی به فایل‌های اجاره مسکن در محلات جنوبی شهر و برای آپارتمان‌های کوچک‌متراژ نشان می‌دهد که کارگران برای اجاره‌نشینی در پایتخت زیر فشار سنگینی قرار گرفته‌اند؛ آن هم در شرایطی که هنوز فصل جابه‌جایی اجاره‌نشین‌ها شروع نشده و بازار با انبوه تقاضا مواجه نیست. یک آپارتمان ۴۳ متری ۲۰ساله در «بریانک» ۳۰۰ میلیون تومان رهن و ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره داده می‌شود و آپارتمانی ۵۵ متری در «محبوب مجاز بریانک» با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۵ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. یک آپارتمان ۶۰ متری در «خیابان ۱۷ شهریور» هم با مبلغ ۸۰۰ میلیون تومان برای رهن کامل آگهی شده است و آپارتمانی ۸۸ متری در «محله سیروس» تهران با نرخ یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به ودیعه گذاشته شده است.

مشاوران املاک تهران می‌گویند که جنگ، رشد اجاره‌بهای مسکن را متوقف نکرده است و کرایه‌خانه امسال بین ۴۰ تا ۴۵ درصد رشد داشته است؛ هرچند که برخی صاحبخانه‌ها با شروع جنگ و بیکاری گسترده مردم «مراعات» مستأجران را کرده‌اند و برای تمدید قراردادهای اجاره تخفیف قائل شده‌اند.

روایت مرکز آمار ایران به روایت مشاوران املاک نزدیک است. بر اساس گزارش این مرجع آماری، تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره مسکن فروردین ۱۴۰۵ به سطح ۳۱.۱ درصد رسیده و تورم سالانه اجاره مسکن در این ماه ۳۳.۷ درصد گزارش شده است. هرچند که بررسی جزئیات این گزارش نشان می‌دهد که تورم اجاره مسکن از نرخ شتابان تورم عمومی جامانده است. نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در فروردین امسال کمترین رقم در چهار سال گذشته است و فاصله قابل‌توجهی از تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه فروردین دارد که ۷۳.۵ درصد ثبت شده است. تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن هم در فروردین ۱.۶ درصد گزارش شد که نسبت به تورم عمومی ماهانه ۵ درصدی، با فاصله محسوس کمتر است. همچنین درحالی‌که تورم سالانه شاخص اجاره فروردین ۳۳.۷ درصد بوده که نرخ سالانه تورم عمومی، ۵۳.۷ درصد گزارش شده است. بااین‌حال، گزارش‌های روی کاغذ مراکز آماری، چیزی از فشار سنگین بر دوش مستأجران کم نمی‌کند و جنگ هم نتوانسته است ترمز قیمت‌ها را در بازار مسکن بکشد.

چرا جنگ ترمز قیمت را نکشید؟

کارشناسان مسکن به «پیام ما» می‌گویند که جنگ برای ایرانیان انگیزه مهاجرت ایجاد نکرده است و به همین دلیل تقاضا در بازار مسکن تغییر محسوسی نداشته تا سقوط قیمت رخ دهد.

«عباس زینعلی»، کارشناس مسکن می‌گوید جنگ‌هایی منجر به سقوط بازار مسکن شده که موج مهاجرت و پناهندگی مردم و تخریب گسترده شهرها و بافت مسکونی را به دنبال داشته است؛ اما در جنگ پیش رو هیچ‌کدام از این اتفاقات، دست‌کم تا زمان حاضر رخ نداده است و تغییری در انتظار و رفتار مشتریان در بازار ملک احساس نمی‌شود. « بیت‌الله ستاریان»، کارشناس مسکن هم نظری مشابه دارد و به «پیام ما» می‌گوید که در جنگ، انتظار ناامنی و ویرانی گسترده شهرها، سبب می‌شود که بازار مسکن با سقوط تقاضا و در نتیجه سقوط قیمت مواجه شود؛ اما در ایران چنین چشم‌اندازی وجود ندارد و جنگ ایران هنوز نتوانسته موج مهاجرت ایجاد کند که تأثیر آن بر بازار مسکن نمودار شود. به گفته این کارشناس در بازار مسکن ایران حالت انتظار و احتیاط در معاملات احساس می‌شود؛ اما تقاضا برای ملک همچنان به قوت سابق وجود دارد.

در تأیید این ادعا «اورسلا فن درلاین»، رئیس کمیسیون مهاجرت اروپا هم گزارش داده است که با وجود شرایط جنگی در ایران، تاکنون موج قابل‌توجهی از پناهندگی ایرانیان به سمت اروپا شکل نگرفته است. این در شرایطی است که «یورونیوز» گزارش می‌دهد در جنگ اوکراین از هر سه شهروند اوکراینی یک نفر خانه خود را ترک کرده است. «فارن پالیسی» هم گزارش می‌دهد که در جنگ‌های داخلی سوریه بیشتر از ۶۰ درصد زیرساخت‌های این کشور نابود شده و بیشتر ۹۰ درصد مردم در فقر گسترده و بی‌خانمانی به سر می‌برند. علاوه بر اینکه همچنان نزدیک دو میلیون نفر در اردوگاه‌های آوارگان زندگی می‌کنند. همچنین در ونزوئلا با وجود آنکه کشور درگیر جنگ خارجی نبوده؛ اما ابرتورم و سقوط سنگین ارزش پول، موجب شده که موج مهاجرت شکل بگیرد؛ به‌طوری‌که برای بسیاری از مشاغل حتی ساده‌ترین آنها مانند آرایشگری متقاضی ندارد.

جنگ شوک مسکن را به تأخیر انداخت

تحلیلگران معتقد هستند که جنگ ایران و توقف معاملات، تنها مانع از بروز شوک در بازار ملک شده و رشد انفجاری قیمت‌ها را کند کرده است. تعطیلی ساخت‌وساز مسکن در جنگ، آن هم در شرایطی که این بازار عقب‌ماندگی تاریخی عرضه را تجربه می‌کند، تورم سه‌رقمی نهاده‌های ساختمانی به دنبال تخریب کارخانه‌های بزرگ فولاد و پتروشیمی در جنگ و کاهش قابل‌توجه سرمایه‌گذاری در ساخت ساز و… همه‌وهمه عواملی هستند که چشم‌انداز نگران‌کننده‌ای از بازار ملک ترسیم می‌کنند خاصه آنکه بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن توضیح می‌دهد که طولانی‌شدن ابهام شرایط سیاسی و سرنوشت جنگ سبب می‌شود که شمار قابل‌توجهی از تولیدکنندگان سایر بازارها و صاحبان پس‌انداز به سمت بازار مسکن و خرید ملک متمایل شوند تا خواب سرمایه باعث افت ارزش دارایی‌شان نشود.

این موضوع می‌تواند تقاضا در بازار مسکن را صعودی کند، آن هم درحالی‌که سمت عرضه تضعیف شده است بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی بازار مسکن کشور سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد؛ اما شمار ساخت‌وساز مسکن در سال‌های اخیر به حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی محدود شده است. به‌عبارت‌دیگر عرضه مسکن تنها حدود یک‌سوم تقاضا بوده است و البته تقاضای انباشته سالیان متمادی هم به این آمار اضافه می‌شود.

گذشته از این، تورم فزاینده سبب شده است که بهای نهاده‌های ساختمانی مدام درحال‌رشد باشد و گاهی از نرخ تورم عمومی پیشی گرفته و سه‌رقمی شود. کمبود انرژی، فرار سرمایه، سقوط ارزش ریال و رشد مداوم قیمت ارز و… از مهم‌ترین شاخص‌هایی است که منجر به افزایش هزینه تمام شده مصالح ساختمانی شده است و حالا در جنگ ۴۰ روزه تخریب فولاد مبارکه اصفهان و فولاد خوزستان دست‌کم یک‌سوم ظرفیت تولید فولاد خام ایران را از بین برده است. همچنین حمله به واحدهای یوتیلیتی پتروشیمی ماهشهر و عسلویه حدود ۷۰ درصد ظرفیت پتروشیمی ایران را از کار انداخته است؛ چرا که واحدهای یوتیلیتی در واقع زیرساخت‌های بخار، انرژی و گاز موردنیاز این پتروشیمی‌ها را فراهم می‌کرد. «ایرج رهبر»، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران به «پیام ما» می‌گوید که بهای لوله پروفیل که تا قبل از جنگ کیلویی ۷۰ تا ۷۵ هزار تومان بود، هم‌اکنون به ۱۴۰ هزار تا ۱۵۰ هزار تومان رسیده است و قیمت میل‌گرد که تا قبل از جنگ کیلویی ۵۶ هزار تومان بود، به ۷۶ هزار تومان رسیده است. به گفته او افزایش مداوم بهای مصالح ساختمانی موجب شده که هزینه ساخت‌وساز مسکن در یک سال اخیر حدود ۵۵ درصد بیشتر شود.

علاوه بر این، گزارش‌های متعدد حاکی از خروج سرمایه از بخش ساخت‌وساز مسکن است. «مرکز پژوهش‌های مجلس» گزارش داده است که در فصل بهار سال گذشته حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان سرمایه از بازار ساخت‌وساز مسکن خارج شده است. همچنین «محمدرضا پورابراهیمی»، رئیس کمیسیون اقتصادی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام در همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان در آبان ۱۴۰۳ اعلام کرد که «سهم فعالیت‌های بخش ساختمان از GDP از ۱۰ درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۳.۷ درصد در حال حاضر افت پیدا کرده و نسبت نرخ تشکیل سرمایه صنعت ساختمان به تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های ثابت از ۱۸.۹ درصد ابتدای دهه ۹۰ به ۸.۷ درصد کاهش پیدا کرده است». خروج گسترده سرمایه از بخش تولید مسکن در شرایطی تداوم داشته که سازندگان مسکن از تشدید فرار سرمایه از ساخت‌وساز ملک پس از دو جنگ ۱۲ روزه و ۴۰ روزه خبر می‌دهند.

با این شرایط بازار مسکن از سال‌ها قبل گرفتار برهم‌خوردگی تعادل و توازن شده است و حالا در ابهام جنگی ناگهان، به سر می‌برد. موضوعی که «حسین عبده‌تبریزی»، اقتصاددان و از تحلیلگران باسابقه بازار مسکن، در مقاله‌ای به آن اشاره کرده و برای «دنیای اقتصاد» نوشته است که وضعیت امروز بازار مسکن نتیجه نبود تعادل مزمن در اقتصاد ایران است، نه صرفاً محصول شوک‌های اخیر. او می‌نویسد: «بازار مسکن و بخش ساختمان از یک‌سو با وضعیت انتظار و احتیاط خانوارها و سازنده‌ها دست‌به‌گریبان است و از سوی دیگر در چهار متغیر کلیدی دچار نبود تعادل شده است.» به گفته او، این نبود تعادل در چند سطح قابل‌مشاهده است: رشد قیمت در شرایط رکود معاملاتی، کاهش سهم بخش ساختمان در اقتصاد، عقب‌ماندگی سرمایه‌گذاری از استهلاک و در نهایت فرسایش توان تولید مسکن. عبده‌تبریزی تأکید می‌کند که این وضعیت در دهه گذشته شکل‌گرفته و اکنون با شوک‌های بیرونی تشدید شده است. بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن هم تأکید می‌کند که وخامت حال بازار مسکن در روزهای پس از جنگ نمود محسوس‌تری خواهد داشت و احتمالاً شمار قابل‌توجهی از مستأجران را گرفتار تشدید فقر مسکن و سکونتگاه‌های غیررسمی کند.