مالیات راه مهار التهاب بازار مسکن

طی سال‌های ۷۱تا۹۴ در شهر تهران، بهای زمین ۱۲۸برابر، مسکن ۸۸ و اجاره‌بها ۱۰۶ برابر شده است

مرکز پژو‌‌هش های مجلس در گزارشی به نمایندگان مردم در مجلس شورای اسلامی توصیه کرده است که الحاق یک ماده به قانون مالیات مستقیم را برای مبارزه با سوداگری و کاهش التهاب در بازار مسکن تصویب کنند. موضوعی که با عنایت به شرایط کنونی کشور از جمله حجم زیاد نقدینگی و نیز موانع موجود بر سر فعالیتهای مولد اقتصادی، لازم است با ابزارهای مختلف اقتصادی که مهمترین آنها مالیات است، با افزایش هزینه نگهداری دارایی‌های غیرمولد و کاهش مزیت نسبی آنها، شرایط را برای هدایت نقدینگی به سمت تولید فراهم کند. 

با توجه به آنکه مسکن از نیازهای اساسی و مصرفی خانوار قلمداد می‌شود، لازم است جلوی فعالیت‌های سوداگرانه و نوسانات قیمت در این بازار گرفته شود. این مهم با استفاده از ابزار مالیات بر عایدی امالک و مسکن محقق خواهد شد.

پایه‌های مالیاتی با اهداف مختلفی مانند افزایش منابع عمومی، ایجاد عدالت اجتماعی، کاهش فاصله طبقاتی و تنظیم فعالیت بخشهای مختلف اقتصادی به‌کار گرفته می‌شود. مالیات بر عایدی سرمایه نیز یکی از پایه‌های مالیاتی است که اگرچه می‌تواند به افزایش منابع عمومی بی‌انجامد، ولی عمدتاً کارکرد تنظیم‌گری داشته و می‌تواند با تضعیف فعالیت‌های غیرمولد و کاهش انگیزه‌های سوداگرانه نقش مؤثری در تنظیم بازارهای مختلف از جمله مسکن، خودرو، طلا و ارز ایفا کند. 

مالیات بر عایدی مسکن از مهمترین پایه‌های مالیاتی است که از دیرباز (بیش از 100 سال) در بسیاری از کشورها وجود داشته است. بدون شک وجود حجم بالای نقدینگی در کشور و ورود آن به بازار مسکن که مورد تقاضای آحاد جامعه است می‌تواند مشکالت فراوانی در این بازار ایجاد کند. طرح الحاق یک ماده به قانون مالیاتهای مستقیم، مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن با هدف حمایت از تولید و عرضه،کاهش نوسانات بازار مسکن، جلوگیری از سوداگری و حمایت از خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف، به صورت ماده واحده با ۱۰ تبصره توسط نمایندگان پیشنهاد شده است.

سهم بالای تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن

 بر اساس سرشماریه‌ای کشور در بازه زمانی ۱۳۸۵-۱۳۹۵با احتساب تعداد خانه‌های خالی و شبه‌خالی و افزودن آن به آمار خانه‌های دارای سکونت دائم، حدود ۱۰،۵ میلیون واحد به موجودی مسکن کشور اضافه شده، اما تنها ۲،۴ میلیون خانوار صاحب مسکن ملکی شده‌اند.

 این بدان معناست که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 77 درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای غیرمصرفی اختصاص یافته است. این درحالی است که در بازه بین دو سرشماری ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ نزدیک به ۸۰  درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده است. همچنین تعداد خانه‌های خالی از ۱،۶ میلیون در سال ۹۰ به ۲،۶ در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.

اختلاف تورم بخش مسکن با تورم عمومی

 نرخ رشد قیمت در دوره‌های بلندمدت در بخش مسکن فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد. طبق داده‌های وزارت راه‌وشهرسازی، طی دوره ۱۳۷۱-۱۳۹۴ در شهر تهران، بهای زمین ۱۲۸ برابر، قیمت مسکن ۸۸ برابر و اجاره‌بهای مسکن ۱۰۶ برابر افزایش داشته است؛ این درحالی است که طی این مدت شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی ۶۷ برابر شده است. به عبارت دیگر بهای زمین ۲ برابر، مسکن ۱،۴ برابر و اجاره‌بها ۱،۷ برابر سطح عمومی قیمتها افزایش یافته است.

کاهش قدرت خرید مسکن 

بر اساس گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی در مورد هزینه خانوارهای شهری در سال ۱۳۹۵،سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به رقمی حدود ۳۵،۵ درصد رسیده است.

همچنین بر اساس اطلاعات ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد با ذخیره تمام حقوق سالیانه خانوار در سال ۱۳۷۱ ،معادل شش سال بوده که این شاخص در سال ۱۳۹۴ به ۱۰،۳ رسیده است.همچنین سرشماری‌ها نشان‌دهنده آن است که شاخص خانوارهای دارای مسکن ملکی از سال ۱۳۶۵ روند نزولی به خود گرفته و زمینه برای ورود تقاضاهای غیرمولد و سوداگرانه در بازار فراهم شده است.

نوسانات و شوک‌های ادواری در بخش مسکن عموماً متأثر از شوک‌های تقاضا و سوداگری است. در واقع همانطور که بیان شد ایجاد این نوسان‌ها در بازار مسکن به دلیل ورود نقدینگی بیش از اندازه در این بخش است. طبعاً این مسئله ایجاد حباب‌های قیمتی و بلوکه شدن سرمایه‌ها را در این بخش به‌دنبال خواهد داشت که بالطبع جذب سرمایه در بخشه‌ای مولد اقتصادی را کاهش می‌دهد. مهمترین ابزار برای مدیریت و کنترل این مسئله، استفاده از سیاست‌ها و ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی مسکن است. مالیات بر عایدی مسکن با حذف انگیزه‌های سوداگرانه موجب بهبود شرایط برای انجام فعالیت‌های مولد اقتصادی می‌شود.