نهایی شدن طرح تفصیلی شهر تهران و ابلاغ آن در اردیبهشت 1391 مهم‌ترین اتفاق آن سال بود. نقشه راهی که می‌توانست راه فساد و رانت خواری‌ها را در شهرداری ببندد.طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری و نحوه استفاده از زمین‌­های شهری در سطح محلات مختلف شهر، موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن­ها وضع و طرح تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت‌­های مربوط به مناطق و بهسازی، نوسازی، توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت تمامی عوامل مختلف شهری در آن تعیین و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌­شود.
از جمله اهداف طرح تفصیلی جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کارکردها، کاربری‌‏ها و فعالیت‌‏ها، ارتقا کیفیت و کارایی کیفیت و ساماندهی فضاهای شهری و همچنین پاسخگویی به صاحبان اراضی برای هر گونه ساخت‌و‌ساز با تراکم ساختمانی مجاز است. با این وجود به نظر می‏رسد افزایش تراکم‌‏های بدون ضابطه نسبت به طرح تفصیلی و تغییر کاربری باغات، فضاهای سبز، کاربری‌‏های آموزشی و… در کنار عدم تحقق سایر سرانه‌‏های خدماتی طرح تفصیلی نشانگر عدم پایبندی کامل به این طرح است. بلندمرتبه سازی‌‏های بدون برنامه در سال‌‏های اخیر و حجم بالای پرونده‏‌های کمیسیون ماده 5 نیز نشان دهنده تغییرات در حال وقوع و تا حد زیادی مغایر با طرح تفصیلی شهر تهران است و به طور کلی عدم پایش اجرای طرح، یکی از مشکلات اجرایی طرح‌های توسعه شهری است. در این طرح، تهران به ۴ پهنه‌ سکونت،‌ فعالیت (تجاری، اداری، خدماتی، کارگاهی-صنعتی)،‌ مختلط (تلفیق سکونت و فعالیت) و ‌حفاظت‌سبز (باغات و اراضی مزروعی، بوستان‌ها، روددره‌ها، حرایم) تقسیم شده است که به موجب آن، زمین‌های قابل استفاده در شهر، برحسب قرارگیری در یکی از این قسمت‌ها، مشمول یکی از انواع ساخت‌وسازهای مجاز می‌‌شود به این معنی که در هر پهنه مقررات با دیگری متفاوت است.

هم‌زمانی تهیه طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تهران، تهیه طرح تفصیلی در دو مقیاس یک ده هزارم و یک دو هزارم و عدم‌تطابق آنها با یکدیگر، عدم استفاده از متخصصان معاونت شهرسازی و معماری در فرآیند راهبری و تحویل‌گیری طرح تفصیلی، عدم‌تعیین تکلیف بسیاری از مباحث شهرسازی در ضوابط و مقررات و ارجاع آنها به تهیه طرح‌های ویژه، انقطاع نقش مشاوران طرح تفصیلی مناطق پس از مرحله تحویل طرح مناطق و تعطیلی نهاد پایش طرح‌های توسعه شهری مهم‌ترین اشکالات اجرایی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران طی دوره اخیر مدیریت شهری بوده‌اند.
به‌رغم سند مصوب طرح جامع مبنی‌بر «پایش تحولات شهر طی فرآیندی مستمر و پویا» که طی آن باید میزان بارگذاری کالبدی و سقف جمعیت‌پذیری شهر و همچنین ضوابط و مقررات طرح (به‌منظور پیشگیری از مغایرت‌های احتمالی) مورد بررسی دائمی قرار گیرد تا نهایتا اصلاحات احتمالی در جهت حفظ اصول مذکور به مراجع ذی‌صلاح ارجاع شود، موارد نیازمند اصلاح در لایه‌های طرح تفصیلی، عمدتا مبتنی‌بر درخواست موردی شهرداری مناطق ۲۲ گانه و براساس منافع خاص مدنظر قرار گرفته و در واقع در فرآیند مذکور نگاه از پایین به بالا حاکم بوده است.
در این راستا ابتدا نگاهی به تغییرات در طرح تفصیلی تهران براساس گزارش‌های مرکز تحقیقات معماری و شهرسازی وزارت راه‌و‌شهرسازی(1394)، گزارش میزان تحقق پذیری طرح تفصیلی (مهندسین مشاور پارس بوم، مهرماه 1398) و گزارش ارزیابی و آسیب شناسی طرح تفصیلی تهران (دانشگاه تربیت مدرس، تیرماه 1399) می‌اندازیم و سپس تبعات آن را بررسی می‌کنیم.
تغییرات در طرح تفصیلی:تغییر پهنه بندی
بیشترین میزان تغییرات پهنه‌ای به لحاظ وسعت به ترتیب مربوط به منطقه 15 با 440 هکتار، منطقه 21 با 295 هکتار، منطقه 5 با 283 هکتار، منطقه 2 با 276 هکتار، منطقه 3 با 272 هکتار، منطقه 4 با 256 هکتار، منطقه 20 با 252هکتار و منطقه 14 با 237 هکتار بوده است .
– مناطق1،2،14،15،19 و 5 تغییر پهنه غالب سکونت به سبز (یعنی اخذ حکم باغ برای بهره‌برداری از مصوبه برج باغ و بخشی نیز سبز اعلام کردن اراضی بایر برای افزایش ظاهری سرانه فضای سبز)
– عمده تغییر پهنه در مناطق 3،6،7،16 به تغییر از پهنه سبز به فعالیت
– تغییر پهنه عمده در مناطق 4،8،12،17،22 مربوط به تغییر از پهنه سکونت به مختلط
– مناطق11،18،20 نیز تغییرات عمده از پهنه فعالیت به سبز (اخذ حکم باغ برای بهره‌برداری از مصوبه برج باغ و بخشی نیز سبز اعلام کردن اراضی بایر برای افزایش ظاهری سرانه فضای سبز)
در حقیقت بخشی از اعلام افزایش سرانه فضای سبز در شهر تهران ناشی از شعبده‌بازی‌های تغییر پهنه‌‏ای در تغییرات طرح تفصیلی تهران بوده است.
مصوبات کمیسیون ماده 5
اغلب مصوبات در سال‌های 91- 93 مربوط به بلندمرتبه‌سازی معادل 65 درصد مصوبات. افزایش تراکم ساختمانی از پرتکرارترین‌ها، پس از آن تغییر کاربری و ساخت‌و‌ساز خلاف در پهنه‌ها با توجه به ضوابط و تغییر پهنه بوده است. بیشترین تعداد مصوبات مربوط به منطقه 1بوده است و بیشترین آن مربوط به پهنه سکونت. تعداد درخواست‌های واقع در پهنه سکونت در منطقه 1 تقریبا برابر با کل درخواست‌های این پهنه در 21منطقه دیگر شهر تهران است.
مغایرت‌های ضوابط طرح تفصیلی با طرح جامع:
از 64 ضابطه مربوط به زیر پهنه‌ها، 29 ضابطه و مقررات ساخت و ساز در هریک از پهنه‌ها معادل 45درصد ضوابط مغایرت داشت. 7) ضابطه یا تبصره آن حذف و 22 مورد اصلاح شده که اغلب تغییرات ضوابط طرح تفصیلی)
ضوابط و مقررات عام طرح تفصیلی شهر تهران (36) ضابطه( در سال 1393 و1398 ) حدود 50 درصد ضوابط بازنگری شده است.
تفاوت در دستور نقشه
– حدود 62625 پروانه )معادل 71 درصد از پروانه‌ها( دارای تفاوت در دستور نقشه است و در این میان منطقه 15 بیشترین سهم از تفاوت‌‏ها را به خود اختصاص داده و منطقه 22 کمترین تفاوت را.
– 87 درصد پروانه‌های دارای تغییر از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی مربوط پهنه سکونت است.
بررسی گزارش میزان تحقق‌پذیری طرح تفصیلی (مهر 1398، مهندسین مشاور پارس بوم-مشاور مادر طرح تفصیلی-) نشان می‌دهد هم در سطح اشغال، هم در تراکم ساختمانی و هم در طبقات افزایش قابل ملاحظه نسبت به دستور نقشه‌ها صورت گرفته و مغایرت‌ها با طرح تفصیلی همواره به نفع توده‏‌گذاری و تبدیل تهران به احجام ساختمانی بوده است.
تبعات تغییرات در طرح تفصیلی:جمعیت‌پذیری
عدم تحقق پیش‌بینی جمعیت و پیشی گرفتن جمعیت سال 1395 با جمعیتی معادل 8.69 میلیون نفر از افق طرح مناطق 2 ، 3 ، 6 ، 8 ، 9 ، 10 ، 11 ، 14 و 17 از سقف جمعیت‌پذیری در نظر گرفته برای جمعیت روزانه (20درصد مازاد بر پیش‌بینی) عبور کرده، مناطق1 ،4 ،5 ،15 و 19از جمعیت‌های پیش‌بینی شده برای افق عبور کرده اما هنوز ظرفیت جمعیت‌پذیری آنها تکمیل نشده، سایر مناطق مشتمل بر مناطق7 ،12 ، 13،16 ،18 ،20 ، 21 و 22 در دوره مورد بررسی با روند موجود به جمعیت پیش‌بینی شده افق طرح نخواهند رسید.
طبق بررسی مرکز تحقیقات معماری و شهرسازی(1394) در صورت تداوم روند موجود، ظرفیت جمعیت‌پذیری طرح در افق آن به 17 میلیون نفر خواهد رسید که نزدیک به دو برابر پیش‌بینی افق است.
الگوی سطح برخورداری
– مناطق17 ،10 ،18 ، 22 و 16 سطح برخوداری کمتری دارند. از نظر عامل کالبدی شاخص‌های سرانه‌های کاربری‌ها مورد‌نظر قرار گرفته که طبق آن مناطق 10،19 ،5 ،15 ،4 ، 8 و 14 مناطق محروم از نظر این عامل هستند.
– میزان تغییرات پهنه‌ای در این مناطق بیشتر بوده و اکثرا در مناطق مرکز و جنوب شهر تهران.
الگوی وضعیت مسکن
– بیشترین میزان کمبود مسکن در مناطق13 ،6 ، 22 و 3است. بیشترین میزان مغایرت پهنه‌بندی نیز مختص به همین مناطق است.
الگوی پایداری اجتماعی
– مناطق جنوب غربی تهران از نظر پایداری اجتماعی ناپایدار و به طور کلی بیشترین میزان مغایرت پهنه‌ها بین سال 1391 و 1398 مربوط به مناطقی است که پایداری اجتماعی کم و متوسطی دارند.
میزان تحقق‌پذیری خدمات هفتگانه پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی
صرفا 38 درصد (معادل 274.83 هکتار) از کمبودهای پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی تهران تا سال 1395 محقق شده است و البته آن هم نه به صورت قطعی و پلاک، بلکه براساس پهنه و احتمال تحقق آن در پهنه خدمات و فعالیت.
– منطقه 2 و 3 مازاد خدمات مواجه‌اند
– مناطق 17 ، 18 و 12 به ترتیب بیشترین میزان تحقق‌پذیری
– مناطق 7 ، 19 و 6 نیز به ترتیب کمترین میزان تحقق‌پذیری خدمات هفتگانه شهری
قابل درک است که بر اثر رویکرد سوداگرانه حاکم بر تغییرات طرح تفصیلی تهران، محیط زیست نیمه شمالی تهران دچار آسیب شده است و نابرابری، فقر و توسعه نیافتگی بر نیمه جنوبی آن مسلط شده است.