ساعت نه شب است. پیامکی از طرف صاحبخانه روی گوشی می‌آید: «سلام، برای تمدید قرارداد سال جدید باید چهل درصد به مبلغ اجاره اضافه شود، در غیر این صورت لطفاً ظرف مدت یک ماه خانه را تخلیه کنید.»

هیچ اتفاق غیرمعمولی نیفتاده؛ فقط یک قرارداد دوازده‌ماهه به پایان رسیده و طبق قانون، همین برای پایان‌دادن به سکونت یک خانواده کافی است. از فردا صبح باید به مسیر رفت‌وآمد سرکار، به نانوایی سر کوچه که صاحبش آن‌ها را می‌شناسد، به همسایه‌ای که کلید یدک خانه‌شان دست اوست و به رفتن از محله‌ای فکر کنند که در آن ریشه دوانده‌اند. هیچ‌کدام از این‌ها در قرارداد اجاره ذکر نشده، اما همه‌شان با یک پیامک به خطر می‌افتند. این اضطراب سالانه، بخش جدایی‌ناپذیر زندگی تعداد زیادی از ساکنان کلان‌شهرهای ایران است.

پرسشی که معمولاً در بحث‌های عمومی مطرح می‌شود این است: «آیا باید حقوق مالک را محدود کرد یا دست او را باز گذاشت؟» این پرسش از همان ابتدا بحث را به نزاعی فرساینده میان مالک و مستأجر تبدیل می‌کند. اما برای تحلیل دقیق‌تر باید پرسید: جوامع دیگر چگونه رابطه میان مالکیت خصوصی و امنیت سکونت را تنظیم کرده‌اند که در آن‌ها مستأجربودن برابر با بی‌ثباتی دائمی زندگی نیست؟

پاسخ کشورهای موفق، نه الغای مالکیت خصوصی است و نه کنترل دستوری قیمت‌ها. راه‌حل، تفکیک دو محور کاملاً مجزاست. محور اول، امنیت تصرف است؛ اینکه آیا مستأجر تا زمانی که به تعهدات خود عمل می‌کند، حق ماندن دارد یا مالک می‌تواند بدون هیچ دلیل موجهی و صرفاً به‌خاطر پایان تاریخ قرارداد، او را بیرون کند؟ محور دوم، تنظیم اجاره‌بهاست؛ اینکه دولت در تعیین رقم اجاره چقدر دخالت می‌کند و میزان اجاره‌بها چگونه و با چه ضوابطی متناسب با شرایط اقتصادی تعدیل می‌شود؟

آنجا که قانون تصمیم گرفت

در ایران، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ به محور امنیت تصرف توجهی ندارد. طبق ماده ۳ این قانون، پس از انقضای مدت قرارداد، صرف درخواست موجر کافی است تا دستور تخلیه ظرف مدت یک هفته صادر شود. این روند همواره چنین نبوده است. در قوانین پیشین، تخلیه نیازمند اثبات ادعا در دادگاه بود؛ فرایندی کندتر که فرصتی برای ارزیابی عادلانه شرایط طرفین فراهم می‌کرد. قانون سال ۱۳۷۶ با هدف تسهیل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، این دادرسی را به رویه‌ای اداری، خنثی و سریع تبدیل کرد؛ رویه‌ای که اصلاً نمی‌پرسد این خانه برای این خانواده چه معنایی دارد، بلکه آن را صرفاً کالایی با تاریخ انقضا می‌بیند. نتیجه این نگاه، ایجاد ساختاری است که می‌توان آن را «تعلیق دائمی» نامید؛ هر دوازده ماه، بدون اینکه اتفاق خاصی افتاده باشد، تداوم زندگی مستأجر به خطر می‌افتد.

اما مقایسه جهانی نشان می‌دهد که این بی‌ثباتی تقدیر محتوم بازار مسکن نیست، بلکه محصول انتخابی حقوقی است؛ انتخابی که در دیگر نظام‌های حقوقی مسیر متفاوتی را طی کرده است.

در آلمان، جایی که نزدیک به نیمی از جمعیت مستأجرند، دولت مستقیماً در محور اول ورود کرده است. قراردادهای اجاره به‌صورت پیش‌فرض بدون تاریخ پایان و نامحدود منعقد می‌شوند. طبق ماده ۵۷۳ قانون مدنی آلمان، مالک تنها در صورت داشتن دلیل موجه، نظیر نیاز شخصی به ملک یا تخلف شدید مستأجر، حق فسخ قرارداد را دارد و فسخ به‌قصد صرف افزایش اجاره صراحتاً ممنوع است. اما در محور دوم، مالک می‌تواند اجاره را در چارچوب ضوابط قانونی محلی افزایش دهد، ولی نمی‌تواند برای این کار مستأجر را از خانه بیرون کند.

در فرانسه، قرارداد استاندارد اجاره سه‌ساله است و به‌طور خودکار تمدید می‌شود، مگر اینکه مالک تخلف مستأجر، فروش ملک یا سکونت شخصی را اثبات کند. حتی در این حالت، برای جلوگیری از تخلیه‌های صوری، باید نام و نشانی کسی را که قرار است در خانه ساکن شود اعلام کند.

در هلند، پس از دوره‌ای که قراردادهای کوتاه‌مدت رواج داشتند، پارلمان «قانون اجاره دائم» را تصویب کرد که از سال ۲۰۲۴ اجرایی شد. این قانون قراردادهای موقت را بسیار محدود کرد و بار دیگر قرارداد نامحدود را به الگوی اصلی بازار مسکن تبدیل کرد.

در ژاپن، قرارداد استاندارد هر دو سال به‌طور خودکار تمدید می‌شود، مگر اینکه مالک بتواند در دادگاه دلیل موجهی ارائه کند. این استاندارد در رویه قضایی چنان سخت‌گیرانه است که بسیاری از خانواده‌ها یک دهه یا بیشتر، بدون فکرکردن به جابه‌جایی، در یک خانه می‌مانند.

و شاید نزدیک‌ترین نمونه به وضعیت فعلی ما، انگلستان باشد. این کشور سال‌ها از ماده ۲۱ قانون مسکن تبعیت می‌کرد؛ ماده‌ای که تخلیه بدون نیاز به ارائه هیچ دلیلی را، تنها با دو ماه اطلاع قبلی، ممکن می‌کرد و دقیقاً همان منطق ماده ۳ ایران را داشت. اما در اصلاحات اخیر حقوق مستأجران در سال ۲۰۲۵، پارلمان بریتانیا این ماده را به‌طور کامل لغو کرد تا مالکان تنها با استناد به یکی از دلایل مشخص قانونی امکان بازپس‌گیری ملک را داشته باشند. جامعه‌ای که دهه‌ها با منطق «صرف پایان قرارداد کافی است» زندگی کرده بود، رسماً از آن عبور کرد. این شاید روشن‌ترین نمونه جهانی باشد از اینکه چنین اصلاحی نه آرمانی دوردست، بلکه تصمیمی سیاسی و اجراشدنی است.

درس‌هایی از کنترل دستوری قیمت

از سوی دیگر، درباره محور کنترل اجاره‌بها، تجربه جهانی نشان می‌دهد که دخالت مستقیم دولت‌ها در سقف‌گذاری دستوری و سرکوبگرانه قیمت معمولاً نتایج چندان دلگرم‌کننده‌ای ندارد.

پژوهش‌های دانشگاهی درباره کنترل دستوری مبلغ اجاره در سانفرانسیسکو از سال ۱۹۹۴ نشان داد با اینکه پس از اجرای این قانون، مستأجران موجود در خانه‌ها ماندگار شدند ــ که نشان می‌دهد قانون از این نظر مؤثر بود ــ مالکان در پاسخ نزدیک به ۱۵ درصد از واحدها را از بازار اجاره خارج کردند یا به فروش رساندند. این سقف‌گذاری قیمت در درازمدت، با کاهش عرضه، نرخ اجاره کل شهر را برای مستأجران جدید افزایش داد.

در سوئد، اتحادیه سراسری مستأجران هر سال از طرف همه مستأجران عضو، همراه با مالکان، بر سر رقم اجاره آن سال مذاکره و توافق می‌کند؛ این نظام را چانه‌زنی جمعی می‌نامند. این فرایند تلاش کرده است امنیت بالایی برای کسی که قرارداد مستقیم دارد تأمین کند. اما تثبیت قیمت‌ها پایین‌تر از نرخ واقعی بازار به افزایش تقاضا نسبت به عرضه و تشکیل صف‌های چندساله برای دریافت خانه در استکهلم منجر شده است. همین مسئله به بازار سیاه اجاره دست‌دوم دامن زده است؛ کسانی که خودشان قرارداد رسمی دارند، بخشی از خانه یا کل آن را بدون اطلاع رسمی و اغلب با قیمتی بسیار بالاتر از رقم قانونی به نفر سومی اجاره می‌دهند.

بنابراین، راه‌حل در سرکوب قیمتی نیست، بلکه در به‌رسمیت‌شناختن هم‌زمان حق بهره‌برداری اقتصادی مالک و حق سکونت باثبات مستأجر نهفته است.

چیزی که در قرارداد نوشته نمی‌شود

هر جابه‌جایی اجباری تنها انتقال اثاثیه نیست. دست‌کم از آسیب‌های اجتماعی آن می‌توان به گسستن شبکه حمایتی محله و واردشدن شوک روانی واقعی به افراد، به‌خصوص کودکان، اشاره کرد. وقتی قانون خانه را صرفاً شیئی اقتصادی با تاریخ انقضا می‌بیند، این لایه‌ها نامرئی می‌مانند و به هزینه‌هایی تبدیل می‌شوند که در هیچ محاسبه اقتصادی بازار مسکن دیده نمی‌شوند. جالب اینجاست که وقتی همین لایه‌های نامرئی به‌رسمیت شناخته می‌شوند، نتیجه اقتصادی بهتری حاصل می‌شود. آنچه در کشورهای موفق در این زمینه اتفاق افتاده، پاسخی نهادی به این آسیب‌های اجتماعی بوده، بدون آنکه شرایط مستأجر رمانتیک جلوه داده شود یا مالکیت نفی شود. برای مثال، در آلمان، جایی که امنیت تصرف از همه‌جا قوی‌تر است، بازار اجاره ملک زنده‌ترین و بزرگ‌ترین بخش نظام مسکن کشور باقی مانده است. دلیلش ساده است. وقتی مستأجر می‌داند به‌این‌راحتی از خانه بیرون نمی‌شود، با احساس تعلق در آن زندگی می‌کند، تعمیر می‌کند، در محله ریشه می‌دواند و اجاره را به‌موقع و بی‌دردسر می‌پردازد؛ مالک هم به‌جای چرخه پرهزینه یافتن مستأجر تازه، جریانی پایدار و بی‌دردسر از درآمد دارد. در واقع، امنیت مستأجر در عمل چیزی از مالک نمی‌گیرد؛ فقط رابطه‌ای را که در نبود آن، هر دو طرف باید هر سال دوباره از صفر مذاکره کنند، به همکاری بلندمدت تبدیل می‌کند.

راهکار برای ایران چیست؟

ادعایی در کار نیست که مسئله‌ای به این پیچیدگی با نسخه‌ای حاضروآماده حل شود؛ نظام مسکن به تصمیمات اقتصادی، نهادی و حتی فرهنگی بسیاری گره خورده است که در حوصله یک یادداشت نمی‌گنجد. اما تحلیل انجام‌شده و بررسی تجربه کشورهای مختلف، دست‌کم نقطه شروعی واقع‌بینانه و متناسب با شرایط کشور پیش رویمان می‌گذارد.

ساختار مالکیت مسکن در ایران خرد و خانوادگی است و از این نظر به کشورهایی نظیر آلمان و ژاپن شباهت دارد. بنابراین، اصلاح نظام اجاره در ایران نیازی به راهکارهایی چون ملی‌کردن زمین یا الگوبرداری از سازوکارهای دستوری سانفرانسیسکو و سوئد ندارد. گام اجرایی و در دسترس می‌تواند دو پایه اصلی داشته باشد. نخست، الزام قانونی به داشتن «دلیل موجه» برای تخلیه؛ اصلاح قانون سال ۱۳۷۶ به‌گونه‌ای که انقضای مدت قرارداد به‌خودی‌خود مجوز تخلیه نباشد و تخلیه به دلایل موجهی مثل نیاز شخصی مالک، فروش یا تخلف مستأجر منوط شود. دوم، شفاف‌سازی تعدیل اجاره‌بها بدون سرکوب قیمت؛ برای حراست از منافع مالک در شرایط اقتصادی تورمی ایران، نباید حق افزایش اجاره‌بها را سلب کرد. در این شرایط، الگویی مشابه شاخص اجاره‌بها (Mietspiegel) در آلمان می‌تواند راهگشا باشد. این شاخص بر اساس میانگین واقعی قراردادهای بسته‌شده در چند سال گذشته هر محله تنظیم می‌شود. مدیریت شهری یا وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با استفاده از این ابزار، شفافیت اطلاعاتی ایجاد کند. این شاخص پایه‌ای منطقی برای تعدیل سالانه اجاره‌بها، متناسب با تورم و شرایط محلی، فراهم می‌سازد. از سوی دیگر، قدرت چانه‌زنی مستأجر را نیز افزایش می‌دهد و شفافیتی ایجاد می‌کند که امروز در بازار اجاره غایب است. به این ترتیب، دو نیاز ظاهراً متعارض ــ منفعت اقتصادی مالک در شرایط تورمی و امنیت مستأجر ــ از مسیرهای جداگانه تأمین می‌شوند.

در نهایت، مسئله اجاره مسکن در کلان‌شهرهای ایران، پیش از آنکه بحرانی محض اقتصادی باشد، حاصل انتخابی حقوقی است. شاید زمان آن فرا رسیده باشد که با اصلاح این رویه، رابطه موجر و مستأجر را بازتعریف کنیم؛ رابطه‌ای که حق مالک بر سرمایه‌اش را محترم می‌شمارد و در عین حال به مستأجر این حق را می‌دهد که مثل همتای برلینی، پاریسی و توکیویی‌اش بتواند بگوید این خانه فقط یک قرارداد نیست، بلکه بخشی از زندگی اوست.