مدتی بعد از اینکه اولین موشک‌ها تابستان پارسال بر سر تهران فرود آمدند و خانه‌هایی را تخریب کردند، صورت‌جلسه‌ای در کمیسیون ماده ۵ با موضوع «طرح ویژه دستورالعمل اعطای مشوق‌های تراکمی جهت بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده از جنگ ۱۲روزه» بررسی شد. اعضای کمیسیون در نهایت با این مصوبه که هدفش تأمین هزینه‌های بازسازی خانه‌ها بود، موافقت کردند. مصوبات برای املاک مشمول، تراکم تشویقی در نظر داشت و در مواردی که امکان تخصیص تراکم تشویقی به همان پلاک وجود نداشت، می‌شد آن را منتقل کرد. همین مسئله پای پرونده‌های گیرنده و فرستنده را به سامانه‌های شهرسازی باز کرد.

یک سال بعد از این مصوبه، شورای عالی شهرسازی و معماری عملکرد شهرداری تهران را زیر ذره‌بین قرار داد. دوم شهریورماه جلسه‌ای با حضور معاون شهردار و معاون وزیر برگزار شد. در پایان این جلسه، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری تأکید کرد که «به دلیل ارائه نشدن اطلاعات مستند و کامل از سوی شهرداری تهران، هنوز امکان ارزیابی دقیق میزان انطباق عملکرد شهرداری با این مصوبات و تعیین میزان ابهامات وجود ندارد.» ابهامات شورا درباره چند پلاک و چند ساختمان بود. اولین ابهام درباره ۱۱۳ پلاکی است که در جنگ دوازده‌روزه آسیب دیدند و ابهام دوم درباره ساختمان‌ها و پلاک‌هایی است که با توجه به مصوبه، از تسهیلات تشویقی استفاده کردند. کاظمیان تأکید داشت که مستندات کامل نیست و باید جلسه دیگری در کمیسیون ماده ۵ برگزار شود.

نهم شهریورماه، جلسه کمیسیون ماده ۵ که این‌بار با حضور شهردار تهران برگزار می‌شد نیز به نظر نتوانست رضایت اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری را جلب کند. پس از این جلسه، «احمد نیکخواه نائینی»، مدیرکل دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، اعلام کرد: «پس از بررسی گزارش و تطبیق اقدامات انجام‌شده با مفاد مصوبات، به‌وضوح محور اصلی مغایرت اقدامات شهرداری که مبتنی بر اعطای تراکم مازاد یک یا دو طبقه به طیف وسیعی از پلاک‌های شهر تهران بود، با مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ تبیین شد.»

او تأکید کرد: «روش اعطای تراکم مازاد در مصوبه برای حالتی است که با طیف محدودی از قطعات آسیب‌دیده (حدود ۱۰۰ پارسل) مواجه بودیم؛ بنابراین اعضای کمیسیون در خصوص تداوم استفاده از این روش در مواردی که تعداد قطعات آسیب‌دیده افزایش قابل‌توجهی می‌یابد، نگرانی جدی داشتند. لذا تأکید شد که قطعاً باید تاکتیک مواجهه با موضوع عوض شود تا بارگذاری بیش‌ازپیش بر شهر تهران، تبعات ثانویه به همراه نداشته باشد.»

مدیرکل دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ادامه داد: «جمع‌بندی جلسه چنین بود که تداوم و تسری روش جبران خسارت از جنگ ۱۲روزه به جنگ رمضان و اعطای یک یا دو طبقه مازاد به تمام متقاضیان صدور پروانه، قطعاً چالش جدی برای فضای زیست تهران ایجاد می‌کند و لازم است به روش‌های غیر از این در جبران خسارات فکر کنیم.»

گزارش نظارتی پارلمان شهری چه می‌گوید؟

حالا نهاد دیگری پای کار آمده است؛ شورای شهر تهران که وظیفه نظارت بر عملکرد شهرداری تهران را دارد، گزارشی برای بررسی عملکرد شهرداری در دوران جنگ تهیه کرده است. این گزارش که در قالب نامه‌ای به شهردار تهران ارسال شده و «مهدی چمران»، رئیس شورا نیز آن را امضا کرده، به دست پیام ما هم رسیده است.

در مقدمه این نامه تأکید شده است که پروانه‌های صادرشده در یک سال گذشته بررسی شدند و گزارشی فنی از دلایل مغایرت‌ها در افزایش طبقه و تراکم تهیه شده است. در قسمت ابتدایی، فرایند کار توضیح داده شده است. جامعه اولیه، آن‌طور که کارشناسان این گزارش تأکید کردند، ۹ هزار و ۱۰۰ پروانه ساختمانی بوده که در بازه زمانی تیر ۱۴۰۴ تا ابتدای تیر ۱۴۰۵ صادر شدند. در ادامه، پرونده‌های تکراری حذف و روی پهنه‌های مورد مطالعه فیلترگذاری شد. پرونده‌های بدون موضوعیت در بافت فرسوده حذف شدند، جامعه داده کاهش پیدا کرد و در نهایت ۴۳۱ پرونده به‌عنوان خروجی فرایند اولیه استخراج شدند. شش کارشناس کمیسیون شهرسازی و معماری این پرونده‌ها را در سامانه شهرسازی بررسی کردند. البته آن‌طور که در متن این نامه آمده است، تعدادی از پرونده‌ها کنار گذاشته شدند که علت این موضوع به نبود داده برمی‌گشت.

اما اولین ابهام، تعیین نشدن فرستنده در املاک گیرنده بود. براساس مصوبه ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵، همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، املاک آسیب‌دیده از جنگ که امکان استفاده از تراکم تشویقی را نداشتند، به‌عنوان فرستنده تعیین شدند و امکان ارسال تراکم به گیرنده را دارند. امتیاز تراکمی صرفاً برای املاک آسیب‌دیده در جنگ ۱۲روزه، در قالب اعطای ۵۰ درصد تراکم مازاد بر طرح تفصیلی یا حقوق مکتسبه برای جبران خسارت‌های وارده، در نظر گرفته شده و صرفاً یک سازوکار جبرانی هدفمند و محدود است.

اما آن‌طور که این گزارش می‌گوید، املاک فرستنده تعیین نشده‌اند و شهرداری تهران نسبت به افزایش تراکم در املاک دیگر با استناد به مصوبه اقدام کرده است؛ درحالی‌که هیچ مشخصاتی شامل مناطق فرستنده و گیرنده ثبت نشده است. کارشناسان گزارش تأکید کردند که باوجود اینکه این مصوبه فاقد زمان اعتبار است، این موضوع موجب افزایش تراکم به‌صورت گسترده در شهر تهران می‌شود. همچنین سازوکار و فرایندی برای املاک گیرنده تعیین نشده و امتیازی که به املاک گیرنده اختصاص پیدا می‌کند، سلیقه‌ای و بدون چارچوب است.

این گزارش در جدولی اطلاعات پرونده‌های خلاف را دسته‌بندی کرده و به نظر می‌رسد که در ۱۰۹ پرونده، تخلف «تعیین نشدن فرستنده در املاک گیرنده» صورت گرفته است؛ پرونده‌هایی با ۱۲۸ طبقه مازاد. در جدول انتهایی این گزارش، این اعداد هم به چشم می‌خورد: ۱۳ پرونده مساحتی بیش از هزار مترمربع داشته‌اند و ۷۵ پرونده کمتر از ۶۰۰ مترمربع بوده‌اند. در برخی پرونده‌ها نیز تعداد طبقات اعطایی به ۱۱ طبقه رسیده است.

در بند اضافه‌تراکم در ملک ساخته‌شده، نکته دیگری به چشم می‌خورد که نگرانی فعالان حوزه شهرسازی را افزایش داده است: اضافه شدن طبقه به ساختمان‌هایی که پیش‌ازاین ساخته شده‌اند. براساس این گزارش، برخی املاک با استناد به مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ و بند ۳-۷ طرح تفصیلی، در مرحله نازک‌کاری یا پس از سفت‌کاری، برای دریافت یک یا چند طبقه اضافه اقدام کرده‌اند. گزارش تأکید می‌کند که این اقدام می‌تواند به دلیل رعایت نشدن درز انقطاع، تأمین نشدن پارکینگ مورد نیاز و همچنین انجام نشدن محاسبات فنی ساختمان برای طبقات جدید، با ضوابط فنی و مقررات ملی ساختمان مغایرت داشته باشد. شورای شهر پیش‌تر نیز در نامه‌ای به شهرداری تهران خواستار جلوگیری از اعطای طبقات مازاد با استناد به مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ در املاک در حال ساخت شده بود، اما براساس این گزارش، هنوز پاسخی از شهرداری دریافت نشده است.

مشکل از مصوبات کمیسیون ماده ۵ است؟

برخی از فعالان حوزه شهری در روزهای اخیر و هم‌زمان با انتشار این نامه، از مصوبه کمیسیون ماده ۵ انتقاد کردند و تأکید داشتند که این مصوبه و امکان تراکم تشویقی از اساس محل ایراد است. بااین‌حال، غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری، این‌گونه نمی‌اندیشد. او به پیام ما می‌گوید: «مصوبه کمیسیون ماده ۵ با توجه به همه تجربیات و دغدغه‌هایی که وجود داشت، به نظر من با دقت زیادی تنظیم و نوشته شده بود. بنابراین خود مصوبه اشکال اساسی نداشت. اینکه از یک مصوبه استفاده یا سوءاستفاده شود، مانند هر مصوبه، قانون یا مقررات دیگری امکان‌پذیر است. باید بررسی کنیم که مشکل در خود مصوبه وجود داشته یا به بهانه آن مصوبه اقداماتی انجام شده که اساساً در متن مصوبه اجازه آن‌ها داده نشده بود.»

او ادامه می‌دهد: «به‌عنوان یک کارشناس و کسی که در جریان تدوین این مصوبه بودم، به نظرم برای شرایط جنگ ۱۲روزه و در مقطعی که این مصوبه تصویب شد، مشکل خاصی در متن آن وجود نداشت. اگر استفاده‌های دیگری از این مصوبه شده است، موضوع دیگری است که اکنون در حال بررسی آن هستیم و به همان مسئله نیز اعتراض داریم. اعتراض ما این است که استفاده‌هایی از مصوبه شده که در متن آن اجازه داده نشده بود. حتی در برخی موارد عکس آن در مصوبه آمده و محدودیت‌ها و ممنوعیت‌ها به‌صراحت در متن نوشته شده‌اند.»

دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری با اشاره به محدودیت‌های پیش‌بینی‌شده در مصوبه می‌گوید: «از جمله به‌صراحت گفته شده بود که این مصوبه فقط برای ساختمان‌هایی است که به‌طور کامل آسیب دیده‌اند و نباید برای موارد دیگر مورد استفاده قرار گیرد. همچنین اگر تراکم اضافه در محل دیگری داده می‌شود، باید رابطه مبدأ و مقصد مشخص باشد و ضوابط شهرسازی هم در مبدأ و هم در مقصد رعایت شوند.»

او می‌گوید: «در مقصد باید از ظرفیتی استفاده شود که در آن پلاک وجود دارد. اگر چنین ظرفیتی وجود نداشته باشد، امکان استفاده از آن وجود ندارد. در مبدأ نیز شرایط به همین شکل است. اساساً به دلیل ضرورت رعایت ضوابط در مبدأ، این امکان پیش‌بینی شد که اگر پلاک مبدأ به دلیل ویژگی‌های خود امکان استفاده از این ظرفیت را نداشت، امکان جابه‌جایی و انتقال آن فراهم باشد.»

کاظمیان تأکید می‌کند: «بنابراین به نظر من متن مصوبه، متن خوبی بوده است. طبیعتاً در بازنگری جدید نیز تجربه‌ای که از نحوه اجرای آن به دست آمده است، بیشتر مورد استفاده قرار خواهد گرفت.»

واکنش شورای عالی شهرسازی و معماری به گزارش شورای شهر

کاظمیان در واکنش به گزارش نظارتی شورا هم می‌گوید: «مصوبه قبلی فقط برای ساختمان‌هایی در نظر گرفته شده بود که به‌طور کامل آسیب دیده یا تخریب شده بودند یا به دلیل مشکلات سازه‌ای باید تخریب می‌شدند. یکی از مشکلاتی که در اجرای این مصوبه وجود داشت، این بود که از آن برای جبران خسارت‌های جزئی‌تر و ساختمان‌های رده یک و دو نیز استفاده شده بود. حتی براساس آنچه همکاران شهرداری مطرح می‌کردند، از این ظرفیت برای جبران برخی خسارت‌های دیگر مردم، مانند اثاثیه مردم، نیز استفاده شده بود.»

او تأکید کرد: «این موضوع باید اصلاح و مورد توجه قرار گیرد. درباره آینده مصوبه نیز باید گفت که در چارچوب وظایف حاکمیتی باید به بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده کمک شود، اما این حمایت باید به‌گونه‌ای انجام شود که ملاحظات شهری رعایت شوند و بافت شهری و همسایگان این ساختمان‌ها نیز متحمل آسیب یا ضرر نشوند.»

آیا عمر این مصوبه به پایان می‌رسد؟ این پرسش در روزهای اخیر هم بارها مطرح شده است. غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری، درباره بازنگری و اصلاح مصوبات کمیسیون ماده ۵ در حوزه ساختمان‌های آسیب‌دیده ناشی از جنگ گفت: «این موضوع در جلسه قبل کمیسیون ماده ۵ مطرح شده است و اکنون پیش‌نویس آن در حال تدوین است.»

آیا جلسات دیگری هم برای بررسی عملکرد شهرداری در شورای عالی شهرسازی و معماری پیش رو است؟ دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری تأکید کرد: «جلسه دیگری برای بررسی موضوع برگزار خواهد شد. این بررسی با توجه به نامه‌ای که به‌تازگی از سوی مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران، منتشر شده است، بررسی انجام‌شده از سوی شورای شهر و همچنین مباحث مطرح‌شده در جلسه پیشین ادامه پیدا خواهد کرد.»