خانه‌دار شدن برای بسیاری از مردم رویایی است که هر سال در مقایسه با سال قبل دست‌نیافتنی‌تر می‌شود. تورم صعودی، افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها، بازار را به سمت راهکارهایی برای کوچک‌تر کردن مقیاس خرید سوق داده است. اگر زمانی خانه‌های ویلایی و واحدهای ۱۰۰ متری برای یک خانواده مناسب بود و از آن به‌عنوان یک خانه «نُقلی» یاد می‌شد، طی سال‌ها، خانه‌های با ابعاد کوچک‌تر ۴۵ متری، ۳۰ متری و… به‌عنوان خانه نقلی مطرح شد و این ابعاد امکان دارد طی سال‌های آینده کوچک‌تر شود. چنان‌که امروز طرح «خانه‌ریز» و فروش سانتی‌متری مسکن مطرح شده است.

آغاز فروش سانتی‌متری در تهران

شهرداری تهران، دوشنبه هفته قبل از اولین پروژه «خانه‌ریز» در پایتخت رونمایی کرد. روابط عمومی سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری تهران اعلام کرد: «پس از تکمیل مقدمات اداری، عرضه عمومی پروژه مذکور که در بلوار آیت‌الله کاشانی تهران واقع شده است، از سه‌شنبه ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ در سکوی خانه‌ریز آغاز می‌شود.»

بر اساس اعلام شهرداری پایتخت، نخستین پروژه طرح «خانه‌ریز» با متراژ کل زیربنای ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع و متراژ مفید ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع، در ۹ طبقه شامل ۵۴ واحد مسکونی است: «مشارکت‌کنندگان در این طرح به ازای هر ۱۰۰ خانه‌ریز خریداری‌شده، از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از این پروژه بهره‌مند می‌شوند و هم‌زمان با پیشرفت پروژه، از رشد مربوط به پیشرفت فیزیکی و تورم مسکن به‌صورت توأم بهره‌مند می‌شوند.»

هدایت سرمایه به‌جای خانه‌دار شدن

این طرح که با هدف بهره‌مندسازی هرچه بیشتر مردم از فرصت سرمایه‌گذاری خرد در املاک ایجاد شده است، در راستای راهبردهای شهرداری تهران برای مردمی‌سازی اقتصاد شهر انجام می‌شود و در آینده می‌تواند با ایجاد ابزاری نوین، به کارآمدی هرچه بیشتر مدیریت شهری با اتکا به مشارکت بیشتر مردمی منجر شود.

ایده «خانه‌ریز» از نظر طراحان آن، تقسیم یک ملک به واحدهای بسیار کوچک و امکان ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن را فراهم می‌کند. این طرح اگرچه می‌تواند راهی برای جذب نقدینگی‌های خرد و تأمین مالی حوزه مسکن و ساخت‌وساز باشد، اما لزوماً به معنای خانه‌دار شدن خریداران نیست و بیشتر می‌تواند آنها را به سرمایه‌گذاران خرد ملکی تبدیل کند.

موضوع مورد معامله چیست؟

این نخستین بار نیست که چنین طرح‌هایی در حوزه مسکن مطرح می‌شود. پیش‌تر شکل‌های مختلفی مانند فروش متری مسکن، «طرح افق» و فروش زمانی مسکن نیز در کشور مطرح و اجرا شد، اما هیچ‌یک از این طرح‌ها نتوانست در حوزه مسکن به مردم کمکی کند. لذا پرسش این است که چنین طرح‌هایی تا چه اندازه می‌توانند به حل بحران مسکن کمک کنند و اساساً خریدار در قبال پولی که پرداخت می‌کند، چه دارایی و حقی به دست می‌آورد؟

«سید احمد علوی»، اقتصاددان، در گفت‌وگو با «پیام ما» با بیان اینکه پیش از هرگونه قضاوت درباره چنین طرح‌هایی باید چارچوب کلی، حقوقی و حتی شرعی آنها مشخص باشد، اظهار کرد: «نخستین پرسش این است که خریدار دقیقاً چه چیزی را خریداری می‌کند و در مقابل پولی که می‌پردازد، چه حقی به دست می‌آورد. در طرح‌هایی از این جنس ابتدا باید مشخص باشد که موضوع معامله چیست. من چه چیزی می‌خرم؟ این مسئله هم از نظر حقوقی و هم از نظر شرعی اهمیت دارد. باید معلوم باشد که در قبال پرداخت پول، چه دارایی یا حقی به خریدار منتقل می‌شود.» علوی برای توضیح این ابهام، به فروش آنلاین طلا اشاره کرد و گفت: «در سال‌های اخیر پلتفرم‌هایی برای فروش طلای خرد شکل گرفته‌اند، اما درباره چنین معاملاتی، پرسش مهم این است که طلای خریداری‌شده واقعاً وجود خارجی دارد یا صرفاً در سامانه برای مشتری ثبت می‌شود.»

او ادامه داد: «تفاوت مهم میان چنین پلتفرم‌هایی و معاملات رسمی بازار سرمایه در همین موضوع نهفته است. در صندوق‌های طلای بورس، دارایی پایه صندوق مشخص است و سرمایه‌گذار می‌داند در چه نوع دارایی سرمایه‌گذاری می‌کند؛ برای مثال، ممکن است صندوقی بر پایه طلای آب‌شده یا سکه فعالیت کند. در نتیجه، چارچوب قانونی و نظارتی مشخصی برای معامله وجود دارد.»

علوی افزود: «وقتی شما در بورس واحد یک صندوق طلا را می‌خرید، مشخص است صندوق چه دارایی‌ دارد و چه چیزی پشتوانه آن است. اما وقتی در یک پلتفرم به قیمت روز پول می‌دهید و به شما گفته می‌شود یک گرم طلا دارید، باید مشخص باشد این یک گرم طلا واقعاً کجاست، آیا موجود است و آیا امکان تحویل آن وجود دارد یا نه؟ همین پرسش درباره فروش سانتی‌متری مسکن نیز مطرح است.» به گفته علوی، اگر قرار است ساختمانی با مساحت مشخص ساخته یا عرضه شود و واحدهای آن به سانتی‌متر تقسیم شوند، باید روشن باشد که ساختمان کجاست، چه میزان از آن به فروش می‌رسد، قیمت تمام‌شده آن چقدر است، زمان تحویل چه زمانی خواهد بود و سهم هر خریدار چگونه تعیین می‌شود: «اگر برای مثال ساختمانی با مساحت مشخص قرار باشد به واحدهای کوچک‌تر تقسیم شود، باید مشخص شود خریدار در ازای خرید هر سانتی‌متر دقیقاً مالک چه میزان از ملک خواهد شد. همچنین در صورتی که چند نفر در یک واحد مسکونی شریک باشند، نحوه اعمال حقوق مالکانه آنها، استفاده از ملک، فروش سهم و تقسیم منافع باید از ابتدا روشن باشد.» این استاد اقتصاد دانشگاه آزاد اسلامی با بیان اینکه فروش سانتی‌متری مسکن تنها یک مسئله اقتصادی نیست، تأکید کرد: «این موضوع مجموعه‌ای از مسائل حقوقی را نیز به دنبال دارد؛ مسائلی که اگر در طراحی اولیه طرح پیش‌بینی نشوند، ممکن است در آینده به اختلافات گسترده و حتی پرونده‌های حقوقی منجر شوند.»

از فروش زمانی تا توکن‌سازی

او با اشاره به سابقه برخی طرح‌های مشابه در ایران تصریح کرد: «در دهه ۱۳۷۰ طرحی با عنوان «مسکن افق» مطرح شد که در آن افراد با پرداخت مبلغی، برای دوره‌ای مشخص امکان استفاده از یک واحد یا ویلا را به دست می‌آوردند و حتی امکان اجاره دادن یا انتقال سهم خود مطرح بود، اما در نهایت سرنوشت روشنی از این طرح در افکار عمومی باقی نماند.»

به گفته او، در سال‌های اخیر نیز ایده‌هایی با استفاده از فناوری بلاکچین و توکن‌سازی املاک مطرح شده است: «در این طرح یک ملک به تعداد زیادی سهم یا توکن تقسیم شود و افراد با خرید این توکن‌ها به نوعی در مالکیت آن شریک شوند.» علوی معتقد است چنین طرح‌هایی به‌خودی‌خود نمی‌توانند مشکل مسکن را حل کنند و حتی اگر چارچوب حقوقی و اجرایی مناسبی نداشته باشند، ممکن است در آینده به مشکلات تازه‌ای منجر شوند. او تأکید کرد: «این طرح‌ها الزاماً مشکل مسکن را حل نمی‌کنند. ممکن است حتی در آینده مشکلات دیگری ایجاد کنند؛ از مسائل حقوقی گرفته تا مشکلات زیرساختی و اجرایی. اگر طرح به نتیجه نرسد، یک پرونده حقوقی بزرگ هم می‌تواند به مشکلات موجود اضافه شود.»

کوچک‌سازی واحد خرید

این اقتصاددان همچنین فروش سانتی‌متری مسکن را در کنار روندی قرار داد که در سال‌های اخیر در بازار دارایی‌های مختلف رخ داده است و گفت: «در این روند، کوچک‌تر شدن واحد خرید به‌عنوان راهی برای ورود افراد با سرمایه اندک به بازار معرفی می‌شود. کاهش شدید قدرت خرید خانوارها باعث شده است بسیاری از مردم دیگر امکان خرید دارایی‌های بزرگ را نداشته باشند و به سمت خرید مقادیر بسیار کوچک طلا یا سایر دارایی‌ها بروند. این مسئله بیش از آنکه نشان‌دهنده افزایش قدرت اقتصادی مردم باشد، نشانه کاهش قدرت خرید آنهاست.»

او افزود: «وقتی درآمد مردم کاهش پیدا کرده و قیمت دارایی‌ها بالا رفته است، فردی که حتی با چند صد میلیون تومان نمی‌تواند یک خودرو بخرد، به دنبال راهی است که ارزش پولش را حفظ کند. به همین دلیل ممکن است به خرید چند سوت طلا یا دارایی‌های خُرد دیگری مانند چند سانتی‌متر مسکن روی بیاورد.»

علوی با بیان اینکه تبدیل شدن «سانتی‌متر» به واحد خرید مسکن، می‌تواند از منظر اجتماعی نیز قابل تأمل باشد، گفت: «جامعه زمانی خانه‌های ۱۰۰ متری را کوچک می‌دانست، بعد خانه‌های ۴۰ یا ۲۵ متری به‌عنوان واحدهای کوچک مطرح شدند و حالا صحبت از خرید مسکن بر اساس سانتی‌متر است. مسئله این است که مقیاس‌ها را مدام کوچک‌تر می‌کنیم، در حالی که مسئله اصلی این نیست. باید کاری کنیم قدرت خرید مردم برای تأمین مسکن افزایش پیدا کند، نه اینکه دائماً بگوییم واحد کوچک‌تر بخرید.»

به گفته این اقتصاددان، اگر روند فعلی ادامه پیدا کند، ممکن است در آینده حتی کوچک‌تر شدن مقیاس خرید نیز نتواند مسئله مسکن را حل کند: «اصل مشکل، کاهش قدرت خرید و فاصله روزافزون درآمد خانوارها با قیمت مسکن است.»

علوی با تأکید بر ضرورت بررسی منبع و پشتوانه واقعی طرح فروش سانتی‌متری مسکن گفت: «پیش از آنکه چنین ایده‌ای به‌عنوان یک راهکار اقتصادی در افکار عمومی مطرح شود، باید مشخص شود چه نهاد رسمی آن را اعلام کرده، طرح دقیق آن چیست و آیا ملکی واقعی در پشت این معاملات وجود دارد یا خیر؟»

آثار روانی و اجتماعی

او همچنین نسبت به آثار روانی چنین طرح‌هایی هشدار داد و تصریح کرد: «طرح مکرر ارقام و مقیاس‌های جدید می‌تواند به نوعی ذهنیت‌سازی در جامعه منجر شود؛ به این معنا که مردم به‌جای حل ریشه‌ای مشکل، به‌تدریج خود را با قیمت‌ها و شرایط جدید تطبیق دهند.»

به باور این اقتصاددان، راه‌حل بحران مسکن نه در تقسیم کردن هرچه بیشتر یک خانه به واحدهای کوچک‌تر، بلکه در افزایش قدرت خرید خانوارها، افزایش عرضه واقعی مسکن و ایجاد سازوکارهای شفاف و قابل نظارت برای سرمایه‌گذاری در این بازار است: «در غیر این صورت، «فروش سانتی‌متری» ممکن است بیش از آنکه راهی برای خانه‌دار شدن باشد، تنها صورت مسئله بحران مسکن را کوچک‌تر کند، بدون آنکه خود بحران کوچک شده باشد.»