اجاره‌نشینی مشروط

خانه‌های اشتراکی، پدیده رو به گسترش بازار مسکن تهران است؛ صاحبخانه‌هایی که آپارتمان خود را با مستأجران سهیم می‌شوند ولو آپارتمان‌های کوچک ۴۰ و ۵۰ متری. بعضی شروط سخت‌گیرانه دارند و برخی تقاضاهای غیرمعمول!

“رفت‌وآمد کم باشد، شغل کارمند و حیوان خانگی نداشته باشد. در ضمن استعمال دخانیات ممنوع است.” این جملات شروطی است که مالک یک آپارتمان ۶۵ متری در میدان منیریه تهران برای مستأجر گذاشته است و اجاره‌ای که برای متقاضی پیشنهاد داده است ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ماهانه پنج میلیون تومان اجاره است.

صاحبخانه‌ای دیگر که خود را مردی ۴۰ساله و مجرد معرفی کرده است؛ شرط گذاشته که مستأجر مردی با توانایی آشپزی باشد! او در تماس تلفنی توضیح می‌دهد که یک شغل تمام‌وقت دارد و نیازمند هم‌خانه‌ای است که آشپزی کند و در ازای آن مبلغ اجاره را از ماهانه ۱۲ میلیون تومان به ۷ میلیون تومان کاهش می‌دهد و البته تأکید می‌کند که هزینه مواد غذایی را به‌صورت دانگی و نصف – نصف می‌پردازد.

او یک آپارتمان ۵۰ متری را در خیابان آذربایجان تهران برای اجاره آگهی کرده و با گفتن این جمله که “پول لازم است” تأکید می‌کند که به مبلغ ودیعه نیاز ندارد و البته برای جلوگیری از سوءاستفاده افراد، شناسنامه و کارت ملی یا سفته می‌خواهد.

  صاحبخانه دیگری که خود را یک زن ۲۳ساله و دانشجو معرفی کرده، تأکید دارد که مبتلا به وسواس است و مستأجر باید نظافت شخصی و خانه را در بالاترین سطح رعایت کند!

خانه‌های اشتراکی تنها به خانوارهای تک‌نفره و مجردها محدود نمی‌شود و یک زن و شوهر، خانه دوبلکس خود را در شهرک غرب برای هم‌خانه شدن با یک زوج دیگر آگهی کرده‌اند. آنها توضیح داده‌اند که در طبقه دوم خانه یک اتاق ۲۰ متری با دستشویی و حمام مجزا وجود دارد؛ اما آشپزخانه اشتراکی است. اجاره ماهانه این فضا ۱۵ میلیون تومان همراه با ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه اعلام شده است.

داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعتقاد دارد که خانه‌های اشتراکی نوعی لایف‌استایل و سبک زندگی است و این پدیده در بازار مسکن کشورهای توسعه‌یافته و ثروتمند هم وجود دارد و موضوعی غیرعادی نیست.

او در ادامه به «پیام ما» می‌گوید “البته پدیده خانه‌های اشتراکی در ایران اتفاق جدیدی نیست و شکل دیگری از آن قبل از انقلاب اسلامی تا دهه هفتاد رایج بود و صاحبخانه با مستأجر در یک‌خانه زندگی می‌کردند. سپس با رشد آپارتمان نشینی این پدیده کم‌رنگ شد و حالا دوباره باب شده است.”

صاحبخانه‌های فقیر

در مقابل غالب مالکان و مستأجران خانه‌های اشتراکی این پدیده را لایف‌استایل توصیف نمی‌کنند و آن را اتفاقی “از سر ناچاری” و فقر مسکن می‌دانند. مالکان توضیح می‌دهند که ملک خود را با وام خریده‌اند و برای تسویه وام مسکن نیاز به درآمد بیشتر دارند و برخی می‌گویند برای کمک‌خرج خانه، ناچار شده‌اند که منزل مسکونی خود را با یک مستأجر سهیم شوند؛ پدیده‌ای که شاید بتوان نام آن را صاحبخانه‌های فقیر گذاشت.

مستأجران هم توضیح می‌دهند که دیگر توان اجاره یک‌خانه مستقل را ندارند و به‌ناچار با صاحبخانه در یک جا سکونت می‌کنند. آنها نگران هستند که دعواهای قدیمی مستأجر و صاحبخانه با سکونت در یک محل، تشدید شود و بیشتر آنها تأکید می‌کنند که از خانه پدری خود دور هستند وگرنه سکونت با والدین خود را به هم‌خانه شدن با غریبه‌ها ترجیح می‌دهند.

بنگاه‌های املاکی تهران هم استقبال از خانه‌های اشتراکی را نسبتاً خوب توصیف می‌کنند و توضیح می‌دهند که امسال بسیاری از مستأجران ناچار شده‌اند مهاجرت معکوس کنند و به شهرستان‌های خود برگشته یا به حومه تهران بروند و شماری از مستأجران مجرد دوباره به خانه پدری برگشته‌اند؛ بنابراین خانه‌های اشتراکی گزینه نا گریز برخی مستأجران است.

به گفته بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن مرحله بعد از رانده‌شدن مستأجران فقیرتر به حومه کلان‌شهرها، حاشیه‌نشینی اجاره‌نشین‌ها است که در واقع چهره خشن فقر مسکن را به نمایش می‌گذارد.

بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی چیزی حدود یک‌سوم مردم کشور ساکن بافت فرسوده و ناکارآمد هستند؛ جمعیتی که در حقیقت فقر خشن مسکن را تجربه می‌کنند.

از آن سو کاهش قدرت خرید مسکن سبب شده که تقاضا برای خرید املاک کوچک، قدیمی و وام‌دار زیاد شود. مشاوران املاک می‌گویند آپارتمان‌هایی با این مشخصات معمولاً “زمین نمی‌مانند” و به‌سرعت به فروش می‌رسند؛ چرا که قدرت خرید اغلب معامله‌گران پایین است و معامله‌گران تلاش می‌کنند کسری بودجه خود را با وام، رهن و اجاره آپارتمان خریداری شده، جبران کنند.

نگاهی به جزئیات معاملات مسکن تهران در دهه ۹۰ نشان می‌دهد که این ادعای مشاوران املاک با گزارش‌های آماری بانک مرکزی تطابق دارد و تقریباً به‌صورت مداوم شمار معاملات آپارتمان‌های کوچک‌تر و با قدمت بالاتر صعودی بوده است؛ هرچند که بانک مرکزی انتشار آمار معاملات مسکن تهران را از مرداد ۱۴۰۳ متوقف کرده و تاکنون به‌روزرسانی نکرده است.

  تقاضای پنهان برای مسکن

پدیده خانه‌های اشتراکی از نظر عطا آیت‌اللهی، کارشناس مسکن پدیده عادی بازار مسکن نیست و ناشی از فقر غیرقابل‌انکار مسکن است. او به پیام ما توضیح می‌دهد که شمار قابل‌توجهی از جوانان بالای ۱۸ سال ایرانی که قادر به تأمین هزینه‌های مسکن نیستند با والدین خود زندگی می‌کنند و به‌این‌ترتیب فقر مسکن جوانان پنهان و مستتر مانده و حالا با رواج نسبی خانوارهای تک‌نفره، این فقر مسکن جوانان با خانه‌های اشتراکی به چشم آمده است.

او در ادامه توضیح می‌دهد که در اوایل انقلاب و سال‌های پیش از آن، سن ازدواج جوانان پایین بود و نیاز به مسکن مستقل برای آنها، عیان‌تر احساس می‌شد؛ بنابراین خانه‌های اشتراکی به چشم می‌آمدند؛ اما در دهه‌های گذشته سن ازدواج جوانان بالا رفته است و اغلب آنها با والدین خود در آپارتمان‌های کوچک زندگی می‌کنند به‌این‌ترتیب بخش قابل‌توجهی از تقاضای مسکن مستقل، پنهان مانده و در واقع بخش چشمگیری از تقاضای مسکن چه در بازار فروش و چه اجاره ملک، سرکوب شده است و حالا با رواج نسبی خانوارهای تک‌نفره، این کمبود و نیاز دوباره به چشم آمده است.

بیت‌الله ستاریان، دیگر کارشناس مسکن هم عقیده مشابهی با آیت‌اللهی دارد و به «پیام ما» می‌گوید که طول عمر خانه‌دارشدن مردم در کشورهای توسعه‌یافته بین دو تا پنج سال است. این در حالی است که طول عمر خانه‌دارشدن مردم ایران گاهی به چند دهه می‌رسد. ضمن اینکه نسبت جمعیت درگیر فقر مسکن و شدت فقر مسکن در ایران با کشورهای پیشرفته قابل‌مقایسه نیست و در ایران مظاهری از فقر خشن مسکن در حاشیه شهرها و حلبی‌آبادها دیده می‌شود؛ پدیده‌ای که در کشورهای توسعه‌یافته وجود ندارد و معمولاً فقیرترین اقشار می‌توانند با اجاره‌بهای نازل یا رایگان در مسکن اجتماعی یا خانه‌های دولتی و متعلق به شهرداری زندگی کنند؛ بنابراین مقایسه فقر مسکن در ایران و کشورهای توسعه‌یافته از اساس اشتباه است.

به گفته ستاریان، در کشورهای توسعه‌یافته معمولاً مهاجران تازه‌وارد که قدرت خرید چندانی ندارند، خانه‌های اشتراکی را برای مدت کوتاهی تجربه می‌کنند و سطح درآمد افراد به حدی می‌رسد که مدت اقامت در خانه‌های اشتراکی چندان طولانی نباشد؛ اما در ایران جوانان به دلیل ناتوانی از پرداخت هزینه‌های مسکن، سال‌های طولانی در خانه والدین خود زندگی می‌کنند و به‌راحتی قدرت تهیه مسکن مستقل و مناسب را ندارند.

  تهران رکورددار مستأجران فقیر 

مطابق گزارش مرکز آمار ایران پایتخت، مستأجرنشین‌ترین استان کشور است و چیزی حدود ۵۱ درصد مردم تهران اجاره‌نشین هستند؛ اما اجاره‌نشینی در تهران به‌سادگی ممکن نیست و کرایه‌های کمرشکن، به حدی بوده است که کارگران را از کوچه و محله‌های تهران حذف کند. در حال حاضر به فرض برخورداری از حداقل پس‌انداز نیم میلیاردتومانی، اجاره ماهانه آپارتمان‌های تهران دست‌کم بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان است و این عدد تناسبی با حداقل حقوق ۱۶ میلیون و ۶۰۰ هزارتومانی کارگران ندارد.

هرچند که در آخرین گزارش آماری تأکید شده است که میزان تورم اجاره‌بهای مسکن از تورم عمومی جامانده است؛ اما معامله‌گران بازار مسکن می‌گویند علت آن است که بازار اجاره کشش افزایش کرایه مسکن را تا حد نرخ تورم ندارد و مستأجران فقیرتر از آن هستند که پابه‌پای رشد نرخ تورم حرکت کنند.

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره مسکن فروردین ۱۴۰۵، به سطح ۳۱.۱ درصد رسید. این میزان نه‌تنها کمترین سطح تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در چهار سال گذشته است که درعین‌حال بافاصله قابل‌توجه از تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه ۷۳.۵ درصدی فروردین‌ماه، کمتر است. تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن هم در فروردین ۱.۶ درصد گزارش شد که نسبت به تورم عمومی ماهانه پنج‌درصدی، بافاصله محسوس کمتر است. تورم سالانه شاخص اجاره فروردین ۳۳.۷ درصد بوده است که این میزان در مورد تورم عمومی ۵۳.۷ درصد گزارش شده است. در واقع عقب‌ماندگی نرخ تورم اجاره مسکن از نرخ تورم عمومی، نه به دلیل کاهش تقاضا یا افزایش عرضه در این بازار رخ‌داده که مستأجران ناتوان از پرداخت کرایه‌هایی هستند که دوشادوش نرخ تورم عمومی حرکت کند.

در تصدیق فقر فزاینده مستأجران، باید به گزارشی از مرکز پژوهش‌های مجلس در سال ۱۴۰۲ اشاره کرد که توضیح می‌دهد تعداد خانوارهای مستأجر درگیر فقر، در این سال به بالاترین سطح تاریخی رسیده است و شمار قابل‌توجهی از مستأجران کشور به دلیل هزینه مسکن، به زیر خط‌فقر سقوط کرده‌اند. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس طبق روش متداول برآورد نرخ فقر، در سال ۱۴۰۲ نرخ فقر خانوارهای مستأجر ۲۷ درصد برآورد شده است؛ اما به مدد روش مکمل که خانوارهای درگیر فقر ناشی از هزینه‌های تأمین مسکن را هم شناسایی می‌کند، نرخ فقر به ۴۰ درصد افزایش پیدا می‌کند. آمارها حاکی از آن است که ۸۹ درصد این خانوارها در پنج دهک اول درآمدی قرار دارند. این گزارش اضافه می‌کند که ۷۶ درصد از خانوارهای مستأجر درگیر فقر، خانوارهایی هستند که سن سرپرست خانوار کمتر از ۵۵ سال است و بیشترین تعداد خانوار مستأجر درگیر فقر، در استان تهران زندگی می‌کنند.